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金融危机下按揭买房还是买养老保险

2010-01-22 11:45 【 】【我要纠错】  来源:

  朋友手头有一笔余钱,正在为一个财务决策问题而烦恼:他看中了一款养老保险,但不知道该拿这笔钱提前偿还房贷同时选择期交投保呢,还是一次性趸交买下那款养老保险,同时按照原定计划继续每月偿还按揭贷款?

  朋友之所以有这样的困扰,在于被期交保险的额外保费吓住了。

  他打算购买的这款保险,若一次性趸交,缴纳的保费则为90320元,但是若分为20年期交的话,那么每年期交5600元,20年下来累计要缴纳112000元,比趸交保费高了整整21680元,也就是24%.朋友之所以考虑提前偿还房屋按揭贷款就是为了少为银行打工,免去一些利息钱;但若这样的话却要转为帮保险公司打工,向其支付利息钱了,实在是心有不甘。他拿不定主意。

  财务规划之道,无论是针对个人还是针对企业,做决策要考虑的两大因素便是成本和收益——以尽可能低的成本获得资金,同时投资到风险调整之后收益尽可能高的项目上,这就是成功决策的秘诀。对于朋友的困惑,其两个选择其实收益是完全一致的,既需要承担持有房产的风险和收益,同时亦享受养老保险合约规定的保障——正因此,决定朋友决策的因素就只剩下成本了。

  有足够的资金无需借贷固然是好事,但在现实环境下要做到这一点并不容易,所以在这个无奈的大前提下,我们只能选择尽量保留资金成本较轻的借贷,将手头的余钱优先偿还资金成本较重的借贷。

  谈及按揭贷款的资金成本,大多数人已经耳熟能详。毕竟媒体天天在讨论按揭利率优惠折扣的情况,究竟是基准利率还是打七折,相信读者早已问个一清二楚了。相比之下,期交保险的资金成本无疑就要隐蔽许多了,我们能够看到的只是趸交和期交两个保费数字。其实,若换一个思考方式,比如文首提及趸交90320元的保险,其20年期交5600元的安排完全可以想像成保险公司一次性提供给你90320元的贷款,你在拿到贷款之后当即支付了5600元的首期还款,并在剩下的19年内继续每年偿还5600元。若这么想像的话,那么保险的期交和房屋按揭的实质也就大体统一了,利用Excel中的IRR函数或者专门的金融计算器,我们很容易就可以算出,上述保险隐含的借贷利率为2.39%.

  是的,你没有看错,上述保险隐含的按揭利率只是2.30%,目前20年按揭贷款基准利率为5.94%,即使享受七折,亦为4.16%,距离这个利率水平依旧是有相当距离吧。所以,很显然上述案例最明智的决定应该是用余钱偿还掉房贷。其实,不仅是和按揭利率比,即使是与同期长期国债的收益率比较同样处于很低的水平下。若朋友没有按揭需要偿还,更合理的决策依然是选择期交的保险,而将剩下的资金去买收益率更高的长期国债。

  当然,在做具体决策时,还有几个因素不可忽略:

  一、借贷期限对资金成本的影响。申请住房按揭,按照5年分成两类。5年以下基准利率目前仅为5.76%,而5年以上则为5.94%,按揭时间越长借贷利率越高。但是保险却不同,很多时候是期交时间越长,相应的借贷利率越低。比如还是文首的那款保险产品,若改成10年期交,每年保费10540元,虽然累计保费105400元较趸交90320元只高了15080元 (16.7%),但是其隐含的借贷利率却为3.61%.所以保险期交在与按揭等比拼时,时间越长越具有优势。

  二、具体产品的个性。保险公司不同,具体产品不同,其隐含的期交资金成本同样不同。比如另一个公司某款定期寿险,若趸交费用为18000元,若改为20年期交则年保费为1220元,经测算其隐含的资金成本为3.46%,较前文所提及的产品就要来的高了。

  三、利率趋势。期交保险隐含的是一个固定利率的按揭结构,即合约一旦签署,每年期交金额不会改变。而房贷则一般为浮动利率,会随着加息减息而调整,按揭贷款则折扣更是会根据政策调整而大变,目前七折后的贷款利率的确不高,但若以此来估计20年甚至更长时间的平均借贷成本,容易出现低估的趋势。因此即使某保险的借贷利率与目前七折后的按揭利率一致,依然是前者更为优厚——毕竟前者无需承担利率变动的风险。

  四、身故风险。保险相比标准按揭贷款的优势就在于此,若你是向银行按揭贷款,那么一旦身故,就必须由遗产继承人来继承你的负债,按揭的钱还得继续还下去;但是若你买的是人寿保险,那么一旦身故,则立刻按照合约规定进行理赔并终止合约,原先规定期交的保费再也无需缴纳,这一点可是按揭贷款本身难以比拟的。

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