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合理的房价到底该啥样

2010-01-22 09:54 【 】【我要纠错】  来源:

  易宪容:房价下跌不可阻挡

  日前,北京市社科院发布《北京蓝皮书》,称到2010年大量保障性住房上市后,房地产市场才会出现真正的降价,华远集团总裁任志强立即发表质疑文章,表示“不能不让人怀疑报告出笼的用心是为了北京市的城建与发展,还是为了创造社会矛盾,更有损于‘专家’的称号。”随后,北京市社科院戴建中撰文回应任志强质疑——科学研究不像拉抬房价造势,不能忽悠人。目前,争论仍在继续。

  记者:最近北京市社科院发布了《蓝皮书》,认为北京的房价明年将下调,且幅度还不小,而质疑的声音也不在少数。房价是升是降,专家也难统一。

  易宪容:最近,一些地方房地产市场的销售增加,就有房地产开发商及媒体在说,国内的房地产市场开始回暖了。真奇怪,早一两个月还在呼天抢地要求救市,没过几天就回暖了?显然,两种现象同时成立是不可能的。

  记者:可以这样理解,在房地产的政策效应及房地产市场价格下调效应双重作用下,一些人进入房地产购买属于正常的事情。这不是房地产的回暖,不过是房地产的政策效应短暂反应。

  易宪容:对。北京社科院的研究报告指出,就当前房地产形势看,价格将出现全面调整,而且这种调整是一种必然。其实,一个研究机构根据自己所掌握的资料表达观点,是十分正常的事情,但是却立即遭到房地产开发商的疯狂反击。其实,不要看反击的内容如何,内容的内在逻辑如何,只要看这种行为方式,就知道“此地无银三百两”了。

  记者:《蓝皮书》特别提到保障性住房将对房地产价格产生影响,我们能对此表示乐观吗?

  易宪容:从最近房地产市场销售增长的情况来看,主要表现在二手房销售增长、90平方米以下住房销售增长、经适房销售增长上。这说明早些进入的房地产投资者开始大逃亡,说明了中小型住房是消费主导产品,说明了保障性住房即将对商品房市场造成巨大的冲击。

  记者:可是一些房地产开发商看到住房开始有了销售,就高叫“房地产回暖”,并随之让房价上涨……

  易宪容:这样做不仅无法促进房地产市场的回暖,反之,会进一步延缓房地产市场的调整!只有当房地产市场价格全面调整到绝大多数居民有支付能力的时候,这个市场的繁荣才会真正开始。

  记者:如你所说,房价全面向下调整不可阻挡,不过这个过程也许非常漫长。

  易宪容:在2008年住房销售下降20%以上、国家又出台激励房地产市场政策的情况下,一些地方房地产销售增加是正常的,但这离回暖差远了。在目前的房地产市场价格水平、国内外经济形势下,的确,回暖还是遥远的事情。 晨报记者 李康乐

  房产商与专家互掐:合理的房价到底该啥样

  “科学研究不像拉抬房价造势,不能忽悠人。 ”北京市社科院社会学研究所副所长戴建中今天对房地产商任志强做出了回应。

  最近几年,任何关于房地产的报告都会引发社会各界的关注。

  3月31日,北京市社科院发布《北京蓝皮书》系列四个发展报告,认为北京市目前的房价仍在上涨,到2010年大量保障性住房上市后,房地产市场才会出现真正的降价。

  就在《北京蓝皮书》发布之后两天,华远集团总裁任志强就在其博客发表一篇近5000字的质疑文章。文章写到,“颇让人怀疑北京社科院的研究能力、方法与水平,也不能不让人怀疑报告出笼的用心是为了北京市的城建与发展,还是为了创造社会矛盾,更有损于‘专家’的称号。 ”作为《北京蓝皮书》之一、《北京社会发展报告(2008-2009)》的主编,戴建中也撰写了一篇文章,回应任志强的质疑。

  房产商任志强的质疑与主张

  在任志强的博客文章中,对《北京蓝皮书》中关于房地产的内容做出了四点质疑并提出自己的主张。

  - 住房是否是刚性需求?

  住房是天然的刚性需求,不然国家不需要建设保障性住房。

  - 依据什么来计算房价收入比?

  应该用国际惯用的住房面积中位数来计算房价收入比。 2007年,中国住房面积中位数只有68平方米/户,而《北京蓝皮书》却用了100平方米/户来计算房价收入比。

  - 怎么计算房价的可支付能力?

  考察购房的可支付能力,国际上通用的数据是家庭收入中位数 (中位数是指处在最中间的数值)。家庭收入与可支配收入之间并不一致,职工的住房公积金就没有计入可支配收入部分。

  - 能否仅用一手房价平均值来代替房价平均值?

  不能。

  “房价是由供求关系决定的,而这个供求关系并非只计算北京市的户籍人口。供求关系的支付能力也要加上外来需求的条件,包括需求的数量和支付的能力。 ”任志强说,而这些外来家庭的支付能力大约也远远高于北京市户籍家庭的收入统计数。这样市场所面对的消费群就发生了变化。家庭资产、大家庭的资助、外来购买能力等等就都成为了房价收入比中的一部分,也成为推高北京房价的重要原因。

  任志强认为,北京、上海等城市外来人口的收入形成了特殊的无法计算的购买力。房子不仅仅是为北京的供求对象准备的,也完全不受北京户籍家庭收入购买能力的约束。

  “中国刚性需求不但存在且购买能力也具备条件。”任志强说,否则二、三月份的住宅销量为什么会暴涨呢?

  任志强表示,不要将政府政策调控的错误推给市场,更不要都推给开发商,刚性需求靠开发商去吹是吹不出来的,开发商也不会买那么多的房子结婚用或改善居住用。住房市场销售的增长已经用事实给了 《北京蓝皮书》一个嘴巴,这些所谓的“专家”们该清醒清醒了。

  社科院专家戴建中逐一批驳

  ● “如果需求是在一段时间里可满足也可不满足的,那还叫什么”刚性“

  “我连续两年在 《社会发展报告》中指出,在买房问题上不存在‘刚性需求’”戴建中表示,如果需求是在一段时间里可满足也可不满足的,那还叫什么“刚性”?从戴建中提供的数字看,2008年北京有近12万对新人,但一共只卖出去94200套住宅,卖出的这些住宅也并不是全部卖给新婚夫妇。大家婚照结,房先不买。

  “住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子,买不起房子可以租房子,住宅消费能力与房价找不到交汇点时,只能是有价无市”。戴建中说,一直要坚持到房价理性回归,个人能够承受再买房。去年以来很多消费者对楼市观望,但没有谁不买食品。面对高价商品房,中低收入者的需求受到极大限制。

  ● “房地产商照政府规定执行90/70政策了吗? ”

  任志强提供的数据显示,中国的住房面积中位数2007年只有68平方米/户。戴建中对这个数据表示了怀疑。

  按照《中国统计年鉴2008》,2006年城市人均住宅建筑面积27.1平方米(2007年数据尚未公布)、农村人均住房面积30.7平方米,07年每个家庭户平均3.17人,算下来,06年我国城市住宅建筑面积约为85.907平方米/户,农村住房面积为97.319平方米/户。

  “房地产商照政府规定执行90/70政策了吗?”戴建中说,2007年连竣工的经济适用房平均每套都要106平方米,任先生能晒晒自己盖的商品房又是多少平方米一套?在戴建中看来,房价收入比反映的是当下市场供给的有效性,拿100平方米为标准比任志强说的68平方米更有代表性。

  ● “由于中国贫富收入的极大差异,‘中位数’会远远小于‘平均数’,得出的房价收入比将更高。 ”

  “房价收入比是有关住房市场和住房购买能力最全面的指标。 ”戴建中说,按照联合国人居署的有关文件,在房价收入比定义中使用的是“中位数”。但人居署也指出,在得不到中等价格的时候,解决方法就是使用平均价格。

  由于中国统计部门一般不使用“中位数”而使用“平均数”的概念,因此联合国人居署在中国项目中,是用“平均数”来定义房价收入比的。

  《北京蓝皮书》显示,2007年北京市城镇户均年可支配收入为65967元,当年底平均房价是每平方米15162元,按照户均100平方米计算,则房价与收入之比为23∶1.

  戴建中表示,几年前就有人研究,如果真的用可支配收入“中位数”来做房价收入比的分母,由于中国贫富收入的极大差异,“中位数”会远远小于“平均数”,得出的房价收入比将更高。戴建中认为,一户人家在没有买房时,计算可支配收入要从总收入中减去每月缴纳的住房公积金;在这户人家买房时个人与单位的住房公积金又要发还给他,成为他可支配收入的一部分。“即便按任先生的说法,房价收入比由此从23∶1降到18.5∶1,离‘人人买得起住房’也是相差太远了。 ”戴建中说。

  ● “任志强先生‘只为富人盖房’,但几年下来,北京的富人市场也逐步饱和了。 ”

  在戴建中看来,社会规律与经济规律不可违抗,违反市场规律的高价,涨得越高,摔得越重。前几年购房欲望高,是因为房价尚能接受,随着房价的高企,买得起房的人越来越少,购买力透支情况也愈来愈严重。

  戴建中说,北京市统计局2007年9月底的抽样调查中,被调查户未来五年有购房需求的为18.3%,仅有2.1%户拟购房价在100万元以上。

  不仅仅是市场已经对高房价做出了回应,戴建中认为,政府也已经对房价有了明确态度,干预房价的政策是“保障低端、支持中端、适量高端”,着力调整住房供应结构。戴建中认为,房价真正回落到市场认可的水平,才能使社会获得三赢局面:居民根据自己的经济条件改善居住状况,房地产商得到略高于市场平均利润率的收益,政府增加税收。

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