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用悲观法投资房产

2010-01-22 11:44 【 】【我要纠错】  来源:

  对于房地产业来说,中国房地产市场近一年来遭遇了十年不遇的深度调整,将来对中国的影响深度也不尽所详,将来的趋势变化有待时间推移而观之。

  由于受金融危机的影响,北京楼市2008年以来受到冲击,尤其是下半年以来,楼市价格开始松动并出现下降;土地流拍现象持续发生,土地成交大幅减少,楼面地价持续回落;开发企业的资金问题受到极大考验,并开始引起市场串联反应:其一,被逼推盘上市,形成市场供过于求局势;其二,在售楼盘曲线降价,加速资金回笼;其三,减缓土地储备力度,造成市场出现土地流拍现象;虽然国家以及北京政府频出救市新政,但目前效果甚微,整个北京楼市沉寂在低迷态势之下,出现以下楼市现象:

  降价现象:近期北京楼市持续低迷,面临吃紧的资金压力,部分开发商实行折扣,优惠等促销手段。如远洋山水三期——远景阁曾一次性推出100套100-147平方米的二居和三居特价房,最低折扣达到6.3折;位于西大望路的珠江帝景也曾推出7套近8折优惠的特价房。

  土地供应:根据北京市土地整理储备中心的数据统计,第三季度北京市共交易土地31宗,土地成交面积为221.2万平方米,规划建筑面积为204.6万平方米,成交总金额达到31.2亿元。其中,住宅及含住宅项目用地仅有4宗,土地成交面积为40.7万平方米,仅占总土地成交面积的18.4%,规划建筑面积为59.3万平方米,仅占总规划建筑面积的29%.其余均为非住宅项目建设用地。受当前低迷楼市现状及开发商资金链高度紧张影响,第三季度北京住宅项目用地成交量大幅减少,楼面价仍在持续回落。

  土地流拍:10月8日,大兴康庄限价房一期用地在北京市国土资源局拍卖厅遭遇流拍,参与投标的三家房地产商分别是北京京南住房开发公司、北京住总房地产开发公司、北京大兴城镇建设综合开发公司,由于这三家公司报出的投标价格均低于招标底价,因此最终流拍。来自国土资源部全国城市地价动态监测系统的数据显示,今年上半年全国土地有接近50%都是以底价成交收场,更有10%左右的土地遭遇流标流拍。

  抛售现象:08年以来北京频频出现楼盘投资客降价抛售现象。

  近期投资时机

  虽然目前楼市持续低迷,但在任何时候对于投资或者自住需求的消费者来说都存在着机会,就看你怎么去认识和把握机会;北京目前以及未来一到两年住宅楼市存在以下机会:

  1、08年1150万平方米、09年1230万平方米的保障性住房将分别于一年、两年后上市,对商品住宅市场形成压力;

  2、在北京房地产市场持续低迷的现状下,政府于近期相继出台救市政策,如降低住房公积金贷款利率、下调存款类金融机构人民币存款准备金率、减免房地产交易税等,这一系列举措的实施,或可引领房地产市场更接近理性发展,购房消费者的购房成本大幅减少;

  3、投资、投机性二手房抛售,逼于还贷压力,投资成本的增加,价格上涨预期的动摇,非消费性二手房被逼抛售,加大市场供应。

  投资物业类型选择

  目前房地产市场整体不景气的环境下,投资物业类型比较青睐市场稀缺性物业以及占有一定稀缺资源的高性价比且风险较低的项目:

  别墅:作为市场稀缺性物业,用地叫停,市场将长期仍处于供不应求的状态,别墅价格持续上涨之中,而且预期看好;

  商品住宅:在市场持续低迷,后市状态不明朗的氛围下,广大消费者不易过快做出置业决定。而8、9月的北京保障性住房供销突出,建议有意购买该类产品且符合条件的消费者可选择政策性住房进行置业;其他刚性需求的消费者,在整体市场表现低迷的环境下,建议选择占有一定稀缺资源的高性价比项目。

  投资区域

  随着城市化进程的推进,城市范围逐步向外延伸,远郊区县的配套设施不段完善,楼市表现出郊区化发展趋势,随着市区量缩价涨,楼市郊区日趋明显;城市轨道以及快速路等快速交通的建设,其线路两旁出现的捷运楼盘受市场青睐;拥有教育、医院、体育场馆、天然资源等特殊资源的周边区域楼盘也受投资者关注。

  1、远郊区县——2008年1-10月远郊区县销售良好,随着交通线路、配套的不断改进以及市内楼盘量缩价涨,远郊区县为众多置业者所青睐。如位于昌平的盛品元、紫金新干线家园、金隅。万科城,位于丰台的保利。百合花园、平谷的中卫世纪城等,几乎每个月销售量都在百套之上。

  2、轨道交通沿线——捷运楼盘,交通配套是购房者考虑的最重要的因素之一,轨道交通沿线楼盘占据交通配套优势,形成楼盘一大卖点;

  3、特殊资源周边区域,如朝阳公园、奥林匹克公园、国家森林公园等天然资源;

  4、严重稀缺,不可复制的区域,如四大内城区。

  投资方法选择

  根据城市楼市发展阶段、市场冷暖程度以及政府宏观调控的不同,所选择房地产投资的方法也差别。2003-2007年,北京楼市持续火爆,2007年达到高峰,在这时期,房地产投资一般采取经纬投资法,即在楼市火爆的情况下要冷静,以二环、三环、四环、五环作为投资纬线,然后以地段、交通、文化、商业等各项因素作为投资经线,得出楼盘投资购买的可行性 .而在当前楼市不景气的情况下,要采用最大悲观法;即首先确保所购楼盘不会出现烂尾;由此衍生出金融因果法和品牌投资法。

  金融因果法

  采用金融因果法投资的,均选择金融机构所青睐的明星优质楼盘,比如全国十大住宅新地标项目、城市特色项目、投资性价比较高项目、城市区域板块典型住宅项目等都是金融机构所关注的;根据金融因果投资方法分析,这些项目都是投资的首选。

  品牌投资法

  采用品牌投资法投资的,一般选择覆盖全国项目的规模企业,比如万科、中海等;规模企业开发的项目,品牌附加值要高,不管在资金实力、产品设计、建筑规划,还是在后期的物业服务都是让消费者放心;规模企业项目指数能够真实,简明地反映其项目的品牌值高低,通过规模企业项目指数的高低来确认项目投资潜力以及获利的空间。

  投资变数

  凡是投资都存在风险,均有一定的变数;面对目前中国经济的发展形势以及国家宏观调控方向,楼市面临着以下不确定因素:1、央行的预售制度,如果取消房屋预售制度将会对房地产市场产生不小的影响:将加快房地产企业重新洗牌,在一定间内可能会出现供小于求的局面,价格将大幅攀升。2、世界金融危机的深度,世界金融危机对中国影响目前已经显现,金融业、进出口业以及房地产等受到冲击明显;对于房地产业来说,中国房地产市场近一年来遭遇了十年不遇的深度调整,将来对中国的影响深度也不尽所详,将来的趋势变化有待时间推移而观之。

  中国指数研究院指数研究中心 中国房地产指数系统

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