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降息周期下精明房贷省大钱

2010-01-22 10:36 【 】【我要纠错】  来源:

  每次贷款利息的升降都牵动着准备购房和正在还贷的市民们的神经。

  自去年9月份以来,中国人民银行连续5次开启了降息通道的大门,这对贷款买房的市民提出了较高的技术要求。

  跟随“率”动的节奏,在当前降息周期里,“房贷族”们应如何还贷才能节省购房成本?就此问题,记者采访了招商银行雄楚支行理财师姚维薇。

  自央行最新一次降息后,公积金和商业贷款的利率越走越“近”,选择商业贷款还是公积金贷款?两者如何分配呢?

  从2008年12月23日起,五年以上公积金贷款和商业贷款均下调了0.18%.

  五年以上公积金贷款利率从4.05%下调至3.87%.商业贷款利率由6.12%下降到5.94%,同时首次购房享受0.7倍的普通房贷优惠,即利率为4.158%,两者之间的利率差仅为0.288%.这与大多数时期1%-2%的差额相比,当前的公积金贷款的利率优势已经很小了。

  如首次购买普通自住房,姚维薇认为,目前申请商贷的负担并不比公积金贷款重多少,以贷30万元20年期为例,如果按等额本息方式还款,商业贷款月供为1843.01元,公积金贷款月供为1797.46元,前者仅比后者月供多45.55元。

  考虑到办理公积金贷款存在时间较长、贷款额度有限、需要购买保险等因素,姚维薇建议,在选择商贷和公积金贷款的问题上,投资者应视自身情况而定,小额贷款者可选择商业贷款,资金需求大者可选择组合贷款。

  首付比例贷款期限因人而异

  首付最好付多少,贷款期限应该选择多少年?还款方式宜采取哪种形式?姚维薇认为,个人首付比例和贷款期限需因人而异。

  如果是青年置业,由于资金积累不是很充裕,那么首付的比例越低越好。

  以首次购买90平方米以下的小户型为例,这类房源可享受首付两成的优惠,贷款期限可以偏长。而资金充裕者则可提高首付比例以减小利息支出。

  在还款方式的选择上,等额本息适合每月有稳定现金流,且收入稳中有升的客户,同时由于其具有还款利息总额较小的优势,因此也适合买房自住,经济条件不允许前期投入过大的人。

  等额本金则适合有提前还贷需求的客户,和前期资金充裕但后期月收入不好预测的客户,但从省钱角度来看,等额本金还款方式要优于等额本息方式。

  浮动利率是首选

  去年央行6次加息,让购房者压力逐渐加大,纷纷选择了固定利率来避险。不过,进入了降息周期,再选择固定利率贷款的话,“房贷族”就有些吃亏了。

  姚维薇认为,当前央行连续降息,利率还存在一定的下降空间,在此基础上,浮动利率要优于固定利率。因为还款初期本金的比重较大,利率的减少明显使得利息减少,即使后期利率增加了,但本金也剩余不多,所以固定和浮动的利差也变得很小了。

  举例来说,在此轮降息周期前,招商银行5年期固定房贷的优惠利率为6.93%,当时相应的浮动优惠利率为6.6555%,两者仅相差0.27%;但自9月份几次降息后,浮动优惠利率降到了4.158%,导致两者差距加大到2.772%,若贷款30万元20年期,当时选择固定利率客户则意味一年要多还近5700元。

  如果利率再降低伴有升息预期时,这时可考虑用固定利率贷款以锁定利率风险。

  不宜轻易提前还贷

  岁末年初往往是房奴们提前还贷的高峰期,如果利率上升,提前还贷很适宜,然而在降息通道下,对于有提前还贷打算的购房者来说,他们是否应该放弃呢?

  姚维薇认为,如果投资者资金丰裕,且每月现金流充足,投资产生的回报大于贷款利率,那么可以不提前还贷。

  同时,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金部分大于利息,那么提前还款的意义也不大。但如果投资者自身每月现金流不稳定,月供压力大或者保守型投资者则比较适合提前还贷减轻生活负担。

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