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拒绝做房奴聪明还贷款 专家三招教你巧还贷

2010-01-22 10:36 【 】【我要纠错】  来源:

  “七折房贷”已在本市实施,部分借款人已开始享受到实惠。然而部分借款人由于这样或那样的原因,享受不了七折优惠。

  理财专家建议,“会借钱、还要会还钱”才能算得上会理财。在房贷还款上,借款人如果能够掌握好一些小技巧,可以省下不少银子。

  招数一 房贷搬家享最大优惠

  对于那些由于某种特殊原因而无法享受到“七折房贷”的借款人,也并非无计可施,最简单的一招就是:乾坤大挪移,也就是进行房贷搬家,通过“转按揭”业务,换家银行贷款以享受“七折房贷”优惠。

  目前,各家银行开出的“七折房贷”条件并不一致,比如,有些银行有贷款总额必须达到一定数额的限制,有的就没有;还有各银行对信用记录考核的严格程度也不一样。这导致:某个借款人根据这家银行的规定,无法享受“七折房贷”,但在另一家银行,却可以享受。基于此,借款人可通过“转按揭”业务享受优惠。

  “转按揭”的具体操作方法是,借款人自筹或通过新贷款银行帮助找担保公司,还清原贷款银行的贷款,然后重新在新贷款行办理贷款。目前本市大部分银行为积极争取客户资源,都愿意提供转按揭服务并能给出更优惠的贷款利率。

  局限:“转按揭”会不可避免地产生一些费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等等,借款人在准备“房贷搬家”前,应当计算一下“搬家成本”,如果成本偏高甚至抵不过节省的利息,那就完全没有必要换银行。不过有些银行为了吸引客户,私下里有针对性地推出“低成本转按”服务,比如可以免掉一些费用,借款人不妨到各银行“打探”一下。

  点评:一般来说,贷款转按揭是借款能够享受到七折的最后一条快速通道。目前来看,这条通道并不十分通畅。对于银行,客户贷款搬家能够对其业绩产生的影响并不大。对于借款人来说,搬家不仅要考虑费用问题,还要考虑其他的成本,比如时间成本以及这个比较烦人的“折腾”过程。然而,如果真有借款人不畏艰难将贷款从一家银行转到另一家银行,必定有其中的理由。

  招数二 提前还贷最省心

  在经济形势较为复杂、投资环境也不确定的背景下,房奴们省钱的最佳方式就是提前还贷,毕竟,不欠银行或少欠银行钱,就不用或少付银行利息了。专家建议,正处于还款过程中且资金较为宽裕的房奴,在资金没有较好的投资渠道的情况下,不妨考虑提前还贷,以节省利息。

  据记者了解,目前本市的大部分银行都允许购房者提前还贷,且提供了全部还款、部分还款、缩短贷款期限等多种方式让消费者选择,而且不收罚息,不过部分银行需要提前预约并有提前还款次数限制。消费者可根据自身财务状况考虑提前还款,但前提是资金比较充裕,且要量力而行。

  从理论上讲,部分提前还款包括三种方式:一是剩余贷款每月还款额不变,只缩短还款期限,这样可多省利息;二是减少每月还款额,还款期限不变,以减少月供负担,但利息支出多于第一种方式;三是减少每月还款额,同时缩短还款期限,这样会节省更多利息。但据记者了解,目前本市的银行多数只提供其中一种方式。另外,消费者还可选择缩短还款期限的方式节省利息,但此方式会导致月供增加。

  局限:提前还贷并非人人都适用,需要具备一定的条件,比如手头要有一笔现成的闲置资金。所谓闲置资金,是指这笔资金处于不产生投资收益或者收益率很低的状态。另外,对于某些收入变化较大的借款人,在选择提前还贷时,还得兼顾家庭的意外开支和未来开支,比如孩子入学、就医、保险等等,即使未来无重大开支计划,从家庭理财规划的角度考虑,一般也至少应保留半年的家庭年收入以备不时之需。

  点评:提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就小得多。此外,如果借款人目前手头资金正在进行有效的投资运作,且获得的收益率又高于住房贷款利率,那么完全可以投资收益来抵消房贷利息支出,而不必急于提前还掉银行贷款。

  招数三 改变不利贷款方式

  许多借款人可能记得,两三年前,固定利率房贷业务火爆异常,银行热推、买房人争相办理,甚至有些已办理了贷款的也想变成固定利率的。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。因此,在经过几次大幅降息之后且还有降息的预期下,市民以前选择的房贷固定利率业务,现在则成为绑在头上的“紧箍咒”,明显吃亏。

  刘先生2007年7月在某商业银行办理了5年期固定利率贷款,当时约定的贷款年利率应为7.56%,比现在降息后的基准利率高出1.62个百分点。同样是50万元5年期的贷款,刘先生用固定利率以等额本息还款方式,每月还款为10033元左右,如果是现在用浮动利率只需9652.46元,两者相差近381元,5年二者总计相差利息接近2.3万元。当然,这里还没有考虑打七折,如果能享受此优惠,每月则只需要9243.95元,每月相差近790元,5年相差4.7万元。

  因此,在这种背景下,借款人最好将固定利率房贷业务转为浮动利率才划算。

  局限:将“固定利率”改为“浮动利率”,通常需要向银行缴纳一定数额的违约金。借款人在进行变更前,应当进行比较,如果付出的成本偏高甚至不及节省的利息,那就没有必要进行改变。

  点评:不同阶段的固定利率房贷业务的利率水平都不一样,借款人在变更前一定要咨询、计算清楚,不要盲目冲动地进行变更,合算才做变动。事实上,随着市场竞争的加剧,目前市场上也还有许多有利于房奴节省利率的产品,借款人不妨参考,比如双周供、存抵贷、活利贷等。

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