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深圳合作建房放弃竞买烂尾楼

2007-04-23 11:01 【 】【我要纠错】  来源:

  4月10日下午,因无力凑齐竞买款,林立人牵头的深圳个人合作建房组织不得不放弃了刚刚通过拍卖得到的布吉烂尾楼。

  此次“失败”主要原因是没有在拍卖结束后3个工作日之内缴齐款项,林立人告诉记者:“有十几人临时退出了合作,这样使得我们的资金无法在限期内到位,这是我没有充分预计到的。这次是一个教训,我仍会进行下去,不会让合作建房停止。” 林立人表示,自己个人承担了50万元保证金被没收的责任。

  联合竞买成功后再流产

  4月6日,经9轮竞价,深圳个人合作建房组织击败了12位竞买对手,最后以1400万元的总价竞得这栋烂尾楼,其成交均价每平方米约2610元。这场拍卖起拍价为519万元。

  布吉烂尾楼位于深圳市龙岗区布吉镇,建筑面积为5369.2平方米,共有56套90多平方米的住房,其产权期限是1992年到2042年。据专家估算,加上拍卖交易费和再建费等,房子成本价约为每平方米3200多元,比周边同类商品房价格低两成。

  在联合竞买之前,有意竞买者都会与林立人签订一个委托意向,说明自己能接受的最高成交价。显然,最后的价格超出了部分合作人的心理底线,经过一番考虑,54名合作人中已有10多人明确表示无法承受3200元/平方米的价格,要求退出合作。

  “这样的话,一下子就出现了几百万元的资金缺口,虽然这几天也有其他人提出愿意购买,但大家都是中低收入者,一时间很难拿出资金。”林立人说。

  缺口出现后林立人一方面多方筹措款项,另一方面也与有关方面协商,希望能够宽限几日。虽然有几家地产中介机构提出愿意接收空余房产,但条件是优先选房,因此联合竞买者们并不愿接受。

  “这次的失败会让我在以后的过程中更理性些,我们还会通过各种方式来联合购楼、购房以及购地,最终还会以参加土地拍卖或其他买地方式拿下土地,做到真正意义上的合作建房。”林立人表示他们的目标是致力于为中低收入者解决住房问题,这个宗旨不会变。

  决策力分散是主因

  在成功竞得布吉烂尾楼之前的一天,林立人还参加了另外两栋楼的拍卖,均告失败。而在2006年12月12日,该合作建房组织曾以低价成功拍得位于沙井的2栋住宅楼。

  有人评价,竞拍烂尾楼即使成功也只能算是个人合作建房的一次非典型胜利。因为拍卖烂尾楼是“一锤子买卖”,绕过了最困难的拿地环节和建设环节,难以为其他地区借鉴;而且烂尾楼存在着复杂的债权债务关系,存在风险和偶然因素。

  “决策力太分散应该是林立人他们此次失败的最主要原因。”深圳市兰江地产副总裁杨大谷如是分析。“而且烂尾楼的建设还涉及到很多隐性问题,拍卖标的物是否欠地价、是否欠土地使用费、是否能办理产权转移手续等因素实际上都不明确。同时,由于无法即时筹措周转资金,对资金的运作缺乏专业能力,未来合作建房注定还要面临更多的问题。”

  “他们是否有能力将烂尾楼盘活,存在太多的不确定因素,房地产开发是个庞大的系统工程,专业的开发企业都有可能把项目搞砸。特别是在介入烂尾楼建设的时候,都非常慎重的。”金地集团有不愿具名人士如是说。该人士还认为,只有在实质性地介入到了开发的过程当中,税费、产权、物管问题等才会一一显现,个人合作建房联合体可能缺乏集中解决与处理的能力。

  林立人对此则表示,经过几次波折,联合体已经成熟理性了许多,如果今后能成功拿下烂尾楼或买下土地,他们会请专业机构参与,来尽量完善个人合作建房。

  事实上林立人等已经碰到了前述产权等问题。今年3月26日,业主已正式入住去年底拍得的沙井宿舍公寓楼,两栋宿舍均为六层楼,每一层7套,共有84套房,每套46.15平方米。楼房后面有2086平方米的绿化带,总面积3888平方米。但由于这两栋楼的84套房产共计只有12套房产证,所以只能多人共享一本房产证。

  林立人表示,经过向国土部门咨询,房产证上最多只能写5个人的名字。在这种情况下,他们会选择再通过公证的方式,来确认其他业主的产权。办理这84套房产证的相关文件已在不久前递交到了国土部门。链接4月10日,广州合作建房者再度竞拍廉价房,但由于最终成交价比预算高出约100万元,未能整体拍下番禺百事佳楼盘的44套住宅。位于广州市番禺区大石镇沿沙东路百事佳花园内的44套商品房,建筑面积合计5400.6平方米,整体起叫价1036.7万元。该项目属烂尾楼,未达入住标准,有不少后续遗留问题,但超低价格还是吸引了很多竞买人。经过24轮举牌,最终一家开发商以1520万元的价格拍下。

  外界一致质疑,广州个人合作建房已变“拍”房。在合作建房参与者看来,拍卖比拿地建房要更容易、更有效率,所以他们不会排斥这种被外界看成“团购”的形式。据了解,2月8日广州合作建房成员成功拍下的南海黄岐银海花园18套单位,目前已经进入到“合作装修”阶段,很快就可入住。

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