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杭州城中村改造 500亿建农转居公寓

2007-04-23 11:02 【 】【我要纠错】  来源:

  

原住在杭州市西湖区罗家村的闻先生,最近刚搬进了农民转为城市居民(简称农转居)多层公寓——同仁家园小区。按照杭州市农转居安置标准,人均安置面积为50平方米,独生子女按两人计算,闻先生一家三口人,分到了200平方米的房子,共两套公寓。他正考虑将其中一套出租。

  自2001年底杭州市进行城中村改造、开始农转居公寓建设,目前已有近1万户村民入住了农转居公寓,300余套农转居住宅领出产权证。预计到2020年,杭州市农转居多层公寓投入资金将达500亿元。农转居多层公寓是杭州继经济适用房、拆迁安置房之后的第三类专项用房。

  可上市交易

  2007年杭州农转居多层公寓建设计划开工面积为150万平方米。

  杭州市建设委员会村镇建设处处长陆革告诉记者,按照《土地管理法》规定,产权证只能用于国有土地,而非集体土地。所以,农转居多层公寓对于原住地的农民,最大的变化是居所有了“三证”,成为真正意义上自己的房子。而且具有“三证”的农转居多层公寓可以合法上市交易、向银行抵押。

  根据相关政策,安置户一般能分到200~300平方米的住宅,即2~3套住房。业界初步估算,除去自住房,约有10%~30%的公寓可能上市交易,大概约1000~3000套农转居公寓在杭州楼市流转。

  2006年9月,位于杭州拱墅区拱苑小区的首套农转居多层公寓住宅上市交易成功。公寓面积96.95平方米,交易价格约5000元/平方米(卖方净价)。按出售方原申购多层公寓价与成本价的平均价格816元/平方米计算,卖家一次性获利达40万元。

  但记者采访几个同仁家园的居民都表示,“除非救急,否则都不会卖房子的,空置房一般都用来出租”。

  目前办理农转居公寓产权证,户主需缴纳一笔费用,其标准主要根据杭州市政府办公厅《关于完善撤村建居和城中村改造有关政策的意见(试行)》的规定,包括土地出让金、大市政配套费、相关规费等,6层楼里一套200平方米的房子,产权证费总计两万多元。这也是大多数居民不愿将公寓上市交易的原因之一。

  陆革介绍,杭州很多农民都是以出租房屋为生,所以安置的时候也考虑到这个情况,每户一般都能分到2~3套住房,可以把自住以外的房子用于出租。

  杭州市建委城中村改造办公室的相关负责人介绍,杭州的农转居公寓多数位于城郊接合部,目前周边商品房的均价普遍在6000元/平方米以上,而像庆丰公寓、范家村、庆隆公寓这些地段,房价在8000元/平方米以上,甚至过万元。若按户均4人计算,每户拥有的房屋资产价值约在150万~200万元之间。

  区域开发商主动参建

  据了解,虽然农转居公寓工程利润低微,但由于风险低,投资小,所以不乏一些小型开发商询问关注。

  陆革介绍,由于农转居公寓工程利润微薄,目前90%以上的项目是由政府指定的建设单位承建,只有个别工程交给开发商代建。如坤和房产建造的同仁家园,基本方式是由西湖区建管中心立项后,付给坤和房产相应管理费,由坤和房产集团代建。

  坤和房产集团杭州区域营销总监韩海霞告诉记者,2004年坤和代建这个项目,“不是为了赚钱”,主要是为了三墩区域的整体开发。当时坤和100多万平方米的亲亲家园项目,周边可依托的配套环境只有三墩镇。但三墩镇的环境比较老旧,区域配套也相对落后。为了改善三墩的区域环境,提高产品品质,坤和决定“先开发区域,再开发楼盘”。

  据坤和房产集团项目经理缪卫华介绍,坤和房产继同仁家园之后,还将代建秀月家园、慧仁家园等农转居公寓,“用专业团队帮政府加快旧城改造速度”。同仁家园去年已交付公寓1700多套,约20万平方米。今年在建面积30万平方米,计划交付16万平方米。

  500亿建设农转居

  “城中村问题不仅是杭州新农村建设的重点难点,也是推进城市化的主战场、提高生活品质的关键”。杭州市委书记王国平在3月份召开的撤村建居和“城中村”改造工作专题会议上说,市、区两级政府在这个问题上,“不但不赚一分钱,还要贴钱,要让农村居民、外来务工人员共享生活品质。”

  截至目前,杭州市主城区农转居(农居)多层公寓建设项目累计立项1829.71万平方米,累计开工829.25万平方米,竣工480.93万平方米,交付使用307.47万平方米。

  3月20日,杭州市颁布了《关于老城区农村分类推进建设整治的实施意见》,规定到2010年,杭州市将建成农转居多层公寓400万平方米;到2020年,完成70%以上撤村建居的农转居多层公寓建设。

  浙江工业大学房产研究所所长虞晓芬认为,随着城市化推进,农民房成为城市建筑的一部分。但目前农民房导致土地低效率利用,影响城市景观和品位,农转居公寓有效地改善了这种情况。就杭州每年推出的房源数量看,尽管农转居公寓可上市交易,但对杭州房地产市场的影响甚微。

中国房地产报

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