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城市拆迁:焦虑出现与和谐化解

2007-04-23 11:03 【 】【我要纠错】  来源:

  随着城市化进程的加快,旧城的改造和新城的建设也进入了快车道,既要保证城市建设顺利进行,又要化解各种矛盾,协调好各方利益,实现社会稳定、和谐的战略目标,城市拆迁工作承担着承上启下的重任。本文将对城市拆迁中的一些突出难点的深层次原因进行分析,同时力求找到合法、合理、有效的对策和措施。

  矛盾的焦点

  拆迁是城市化进程的难点和矛盾集中之处,其主要问题表现为拆迁安置补偿不合理、拆迁行为不规范等几个方面。

  拆迁补偿在城市建设的成本构成中占有很大的份额,如果按照国家的有关规定对拆迁户的权益合理进行补偿的话,很可能这部分成本比建设性成本还要高。但是,拆迁不像建设成本、房地产成本那么“硬性”,每块砖每个铆钉都有实在对应的价格,难以压缩,它可以通过政府、开发商和被拆迁户的“谈判”来调节,甚至可以通过政府行政命令强制确定,被拆迁户在此过程中完全没有自己应有的选择权力。这样,一些城市政府和开发商就认为,可以降低的成本非拆迁补偿莫属了,于是就产生了被拆迁户的利益严重受损的问题。在一些地区,拆迁带给居民的不是住房条件、住房环境的改善,而是私人财产的缩水、个人房产被强拆、生计来源中断、子女就学不便等一系列切身问题。

  拆迁行为也不够规范。在城市拆迁的执行中,一些拆迁人员行为不当,一些地方采用粗暴野蛮的手段强拆群众房屋,有的还动用黑恶势力,采用恐吓手段,停水、停电、强迫居民搬迁,有的甚至动用公安、法院人员对居民“强制执行”,野蛮粗暴仿佛已经成为他们对付普通群众这样的弱势群体的杀手锏,引民众怨声载道,使老百姓的权益受到了极大的伤害,进一步引起和激发矛盾。

  拆迁程序不尽合法。在城市拆迁工作中,由于拆迁房屋补偿价格、建筑面积计算等存在较大差距,被拆迁户与拆迁单位之间往往有着很大分歧,一时间难以达成协议,而一些地方政府及部门不问群众同意与否,强行规定时间强制拆迁,完全不顾《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》中“搬迁期限不得少于15天”的规定以及《行政诉讼法》中“起诉期限一般为3个月”的规定,甚至启动法院判决然后执行强拆,致使群众在还不知道的情况下,房屋已被拆除。这种拆迁程序不合法行为使得那些知法懂法的被拆迁群众的抵触情绪更大,拆迁工作难以得到顺利进行。

  在土地的使用中也有不合规的情况。在由城市拆迁引起的纠纷中,普遍存在土地使用不合规现象,即商业拆迁盗用“公共利益”之名。据了解,假借“公共利益”进行商业拆迁主要有两种名义:一是假借公共基础设施建设之名,二是假借旧城改造之名。使被拆迁人遭受经济损失,引发社会矛盾,同时严重影响政府形象。

  少数拆迁户漫天要价也是拆迁难的突出体现。在拆迁过程中有少数无理取闹、漫天要价、煽动闹事的拆迁户,甚至发生个别“黑道”捣乱现象。只要一户没有解决,整个建设项目就不能动工,成为阻碍拆迁工作的绊脚石。

  越位、错位和缺位

  要从根本上解决这些问题,需要对城市拆迁中难点的深层次原因深入探讨。首先,房屋被拆迁后出现的房屋供给和需求市场的失衡,是问题的核心。由于被拆迁地段一般位于城市的核心区,土地资源十分稀缺,拆迁后重新再建住宅的可能性很小,导致新建的批量房源一般处于城市的五、六级地段,加之政府的财力限制,使得公共设施建设和市政配套相对薄弱;需求方面,动迁户考虑到上班、就医、子女就学等问题,一般不愿意离开生活了大半辈子的市区,但原居住地附近的新房以及二手房的价格都过高,动迁户的选择余地较小,加大了拆迁矛盾。

  其次是政府职能的越位、错位和缺位现象严重,其公信力受到挑战。由于在很多地方存在着政府与拆迁单位、拆迁评估机构没能有效分离,还有着千丝万缕的联系,为了谋取私利,滥用行政权力造成拆迁规划不合理、降低补偿标准、安置补偿不到位等行为屡见不鲜;同时,一些地方政府为了“政绩工程”、“形象工程”,为筹集到城市建设的资金,不尊重普通民众的财产权和基本利益,一味为谋求与开发商的合作而向其妥协,由此而产生不能依法行政、滥用行政裁决和擅自实施强制拆迁等错位行为。政府的缺位行为在日常的拆迁管理工作中也是相当普遍的现象:拆迁规划没有听取被拆迁人的意见,又不进行前期的公示,民众的知情权未得到充分的尊重,政府对拆迁安置资金的监管手段滞后等。政府的种种不规范和不作为的行为使其在社会上和群众心目中的公信力正在遭受严重的挑战。

  由于被拆迁户中大多属于社会弱势群体,这也是造成拆迁难的重要原因之一。被拆迁户中的相当一部分为困难企业职工,家庭生活十分困难,由于企业矛盾和历史遗留问题,使其对社会的不满情绪都很自然地转移到了拆迁上,抵触情绪大。另外,企业改制和破产等因素使社会闲散户增多,拆迁工作的集体协调力度下降。还有的被拆迁户为丧失劳动能力者,原来还寄希望于依靠所居地点维持生活,但拆迁安置房大多处于偏远地区,这给他们的生活带来了极大的不便,还使得他们原有的一点生活保障都濒临破灭,因此他们一般都抵制拆迁,成为了拆迁矛盾的焦点之一。

  在现实中,由于私权保护理念的缺失,导致公权凌驾于私权之上。当被拆迁户的合法权益受到损害时,寻求司法救助成为他们最后的“救命稻草”,但现实中行政管理观念往往取代了私权保护应有的地位,公权力任意干涉私人所有权利和财产权利的行使,个人的利益往往被虚假的公益目的所侵害而难以获得法律的救助。

  正确界定各方权限

  为了维护被拆迁户的合法权益,拆迁补偿工作应该严格遵循几项基本原则。

  等值补偿原则。即拆迁人支付的补偿费用,应当保证被拆迁人能够在原地买到同等面积或者保持同等生活质量的房屋,被拆迁人的相关经济利益不得因拆迁而减损,以免被拆迁户得到的补偿金额严重低于市场价格,客观上为政府有关部门留下了“寻租”的空间,也使开发商享受着暴利。

  全面补偿原则。按照《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,拆迁补偿应该包括拆迁补助、临时安置补偿费和拆迁非住宅造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等。笔者认为对于土地使用权补偿费以及房屋地段、历史、文化等潜在隐性价值补偿费也应纳入政府和估价机构的视野,力求使补偿全面、合理,切实维护好被拆迁户的利益。

  保护被拆迁人对补偿方式所拥有选择权的原则。即被拆迁人不论是自住房还是租赁房,房屋的所有人都享有对补偿方式的选择权力。如产权调换,房屋仍由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  同时,要正确界定政府权限,认真处理好政府及其职能部门与拆迁人和被拆迁人的关系,要将拆迁管理、监督、指导、协调、服务等作为政府及其职能部门的主要职责,政府及其职能部门要加强对拆迁工作的管理和指导。在尽快实现由主导建设型政府向公共服务型政府转变的同时,在实际操作中,政府部门要从过去直接组织房屋拆迁中解脱出来,严格依法行政,施行“拆管分离”,实现拆迁管理方式从注重依靠行政手段向注重法律手段的根本性转变,由拆迁市场的受益者转为监管者,专心扮演“裁判员”的角色,使拆迁管理规范化,这是解决目前拆迁问题的至为重要的一点。

  在拆迁实践中,要真正做到以法为标尺,公平、合法地拆迁尚有一段距离,一方面是因为拆迁法律法规不完善,另一方面也在于老百姓的法制意识的薄弱。二者的聚合就使得拆迁中的矛盾难以化解。这就要求我们,首先加强立法工作,完善立法是城市拆迁管理部门真正转变职能的重要前提,也是把城市拆迁工作纳入法制化和规范化轨道的必要途径。其次,拆迁宣传工作要尽量全面、细致、准确,不仅要宣传拆迁的法律依据、意义和被拆迁人的义务,也要不折不扣地宣传被拆迁人的基本权利。重视对拆迁工作人员的选用、培训、考核和奖惩工作,坚决淘汰德行素质差的人员。同时,在严格遵守拆迁程序的前提下,加强执法监督,确保拆迁工作不论在实体上还是在程序上合法、合理、不走样。

中国房地产报

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