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2006年深圳房地产价格调查综述

2007-04-23 11:38 【 】【我要纠错】  来源:

  

2006年为稳定房价,抑制房价过快上涨,中央及地方出台一系列的调控政策,分别从金融、土地、税收政策等方面全方位调控房地产市场,深圳房价上涨过快的势头有所抑制,涨幅逐渐回落。但由于深圳房地产市场需求旺盛,而土地供应偏紧的格局难于改变,房价绝对水平继续攀升。

  走势

  从深圳全年的房屋销售市场看,新建商品房绝大部分的楼盘销售形势良好,二手存量房交投活跃,市场总量供给基本平衡,但供给结构有所失衡。在市场总体需求趋于旺盛,且供给结构有些失衡的情况下,价格上升是必然趋势。

  2006年深圳房屋销售价格总水平比上年上升12.3%,比上年涨幅扩大4.8个百分点,上半年各月的同比涨幅呈现逐月拔高走势,下半年则基本呈现逐月小幅回落,全年各月的同比涨幅为:9.3%、11.1%、10.2%、14.1%、14.6%、14.6%、13.5%、12.9%、11.9%、11.6%、11.6%、12.2%。从反映近期价格变动的环比价格看,2006年深圳房屋环比销售价格平均上升1.0%,全年各月环比价格呈现小幅波动,上半年的平均涨幅为1.1%,下半年的平均涨幅为0.7%,涨幅逐渐趋缓。

  (一)新建商品房

  2006年深圳新建商品房销售价格总水平比上年上升11.8%,比上年涨幅扩大4.7个百分点。

  1、新建商品房住宅。2006年深圳新建商品房住宅销售价格总水平比上年上升11.7%,比上年涨幅扩大4.7个百分点,各月环比销售价格在0.8%上下波动。

  (1)新建商品房普通住宅。2006年新建商品房普通住宅销售价格比上年上升11.2%,月环比价格平均上升0.8%。一是普通多层住宅销售价格比上年上升13.5%,比上年涨幅扩大6.3个百分点,全年各月的同比涨幅为:8.0%、8.3%、10.1%、12.6%、18.1%、21.1%、17.6%、16.1%、15.8%、12.6%、12.6%、9.2%,全年各月涨幅呈现倒∩型走势,六月份涨幅最高,下半年平均涨幅略高于上半年平均涨幅,月环比销售价格平均上升0.6%。普通多层住宅售价居高不下,主要是土地供应有限,关内基本不建普通多层住宅,关外的普通多层住宅供应量也不多。第一季度销售的是上年的续售楼盘,第二季度以后新盘陆续上市,这些新盘的建造水平比较高,环境设施配套比较完善,需求旺盛,价格高开高走,导致涨幅不断攀升,下半年后,受宏观调控影响,价格涨幅有所趋缓,由于需求强劲,售价一直在高位徘徊。二是普通高层住宅销售价格比上年上升10.6%,比同期普通多层住宅同比销售价格涨幅低2.9个百分点,比上年涨幅扩大3.7个百分点,全年各月涨幅为:10.3%、10.3%、9.5%、12.6%、12.3%、11.9%、12.5%、11.6%、9.5%、8.3%、8.5%、9.9%。上半年平均涨幅为11.2%,下半年平均涨幅为10.1%,下半年各月涨幅明显回落。各月环比销售价格在0.8%左右波动。普通高层住宅是商品房普通住宅的重要组成部分,是中低消费群体主要选择的楼盘。2006年在售的普通商品房高层住宅楼盘比较多,分布广,关外比较集中于宝安、龙岗、布吉、龙华等片区,这些楼盘的平均价位在7000元/平方米上下;还有部分是处于关口的,其平均价位也在7000元/平方米上下;另外还有小部分是分布在罗湖、福田、南山、和蛇口等片区,这些楼盘位于特区内,平均价位在10000元/平方米左右,价位比较高,但毕竟是关内的楼盘,很畅销。

  (2)新建商品房高档住宅。2006年新建商品房高档住宅销售价格比上年上升15.6%,比上年涨幅扩大3.8个百分点。其一,别墅销售价格比上年上升21.9%,比上年涨幅扩大11个百分点,高于同期各类房屋同比涨幅,其上半年平均涨幅为26.4%,下半年的平均涨幅为17.5%,受宏观调控影响,后半年各月涨幅明显回落。2006年别墅月环比销售价格平均上升1.7%,居同期各类房屋环比销售价格涨幅之冠。

  2006年深圳别墅的销售量比较大,分布比较广,关内外都有,大部分都具备天然景观,是人居的好环境,而且建造水平比较高,价位高,都很热销。其二,高档公寓销售价格比上年上升14.1%,高于同期普通多、高层住宅的同比涨幅、低于同期别墅的涨幅,其全年各月同比涨幅如下:9.0%、17.5%、12.8%、18.4%、18.7%、17.5%、17.0%、14.5%、10.5%、10.4%、11.5%、10.9%,后四个月的涨幅在10%左右波动,涨势基本企稳。月环比价格平均上升1.0%,涨幅比较大。2006年在售的高档公寓主要分布在关内的罗湖、福田、南山、蛇口等片区,少部分在关外,全年的推盘量比较大,价位比较高,一般都在15000元/平方米左右,需求旺盛。

  2006年深圳的高档住宅价格高而且畅销,主要是受新政“90平方米以下的中小户型要占开发总量的70%”影响。随着宏观调控政策实施,高档房价高企势头得到控制,随着时间推移,部分翘尾因素减弱,高档住宅下半年的涨幅明显趋缓。

  2、新建商品房非住宅。2006年新建商品房非住宅销售价格比上年上升12.7%,比同期新建商品房住宅涨幅高1个百分点。在新建商品房非住宅中,2006年写字楼销售价格比上年上升15.7%,比上年涨幅扩大7.4个百分点,全年各月的同比涨幅为:10.6%、12.6%、12.0%、15.8%、16.7%、16.7%、16.3%、15.5%、15.4%、15.5%、15.8%、18.4%,年初各月涨幅略低,随后涨幅逐月推高,下半年平均涨幅比上半年平均涨幅扩大2个百分点。写字楼全年环比价格平均上升1.8%。主要原因,一是2006年上市的写字楼基本集中于市中心区,位置好,投资者一致看好,需求持续增长,价格高开高走;二是深圳经济发展的强大后劲和政府的大力规划促进写字楼市场的繁荣发展,不少国际知名公司进驻市中心区,增加写字楼的有效需求;三是写字楼是比较稳健的投资品种。2007年国家特别加强对住宅市场的宏观调控,部分投资者转向非住宅市场,促使非住宅物业的迅速发展,写字楼的畅销是其中之一。商业娱乐用房是新建商品房非住宅的重要组成部分,2006年商业娱乐用房销售价格比上年上升11.6%,小于同期写字楼的价格涨幅,比上年涨幅扩大3.3个百分点。全年各月的同比涨幅为:11.6%、13.7%、4.3%、11.1%、12.4%、9.1%、8.1%、13.0%、11.7%、15.0%、14.4%、14.7%,下半年的平均涨幅高于上半年的平均涨幅,下半年,由于受宏观调控的影响,部分住宅物业的投资者涌向商业娱乐用房市场,需求增加,快速拉升价格。月环比销售价格平均上升0.7%。2006年在售的商业娱乐用房分布比较广,关内外都有,关内推出的商业娱乐用房,价位已经很高,但大部分都比较畅销,关外的商业娱乐用房销售价格随着住宅价格上涨也不断盘升。主要是伴随深圳经济的稳步发展,人口迅速增长,投资者对深圳的商业市场前景看好。

  (二)二手房

  2006年深圳二手房交易价格总水平比上年上升13.2%,比上年涨幅扩大4.6个百分点,高于同期新建商品房的价格涨幅。

  1、二手房住宅。2006年深圳二手房住宅交易价格比上年上升13.2%,比上年涨幅扩大5.5个百分点,高于同期新建商品房住宅的价格涨幅。其中:(1)二手房普通高层住宅交易价格比上年上升15.0%,比上年涨幅扩大6.9个百分点,居各类二手房交易价格涨幅之首,全年各月涨幅基本在高位窄幅波动。月环比价格平均上升1%。(2)二手房普通多层住宅交易价格比上年上升11.3%,比上年涨幅扩大3.8个百分点,上半年平均涨幅为12.3%,下半年平均涨幅为10.3%,下半年各月涨幅放缓。月环比价格平均上升1%。(3)二手房高档住宅交易价格比上年上升12.4%,比上年涨幅扩大1.8个百分点,下半年平均涨幅比上半年低2.2个百分点。月环比价格平均上升0.6%。

  2006年深圳二手房住宅总体需求旺盛,受宏观调控政策的影响,少数月份的成交量有所缩减,但交易价格依然保持上升态势,主要是需求拉动价格上涨。一是二手房普通高层住宅价格涨幅最大,2006年在售的二手房普通高层住宅比较集中于关内的繁华地段,大部分楼盘分布在罗湖、福田、南山、蛇口等片区,这些楼盘的楼龄比较短,设施配套比较齐全,交通便利,价格比同类新盘实惠,受到广大置业者的青睐。特别是楼龄在3年以下的准现楼以及3-5年的成熟片区,需求强劲,价格上涨相当迅速。一些处于关外的,如宝安、布吉、龙华等片区的二手房普通高层住宅,需求也很旺盛,特别是部分楼龄比较短的,价格不断攀升。二是二手房高档住宅价格涨幅比较大,2006年在售的二手房高档住宅主要分布在关内,而且比较集中于福田、南山、蛇口等片区,所处环境、地段、价格一般优于同类新盘,需求旺盛,价格走势一直坚挺。三是二手房普通多层住宅,其价格涨幅是二手房住宅中最小的。2006年在售的二手房多层住宅分布比较广,放盘量大,关内四个区都有,关外比较集中于宝安、龙岗、龙华、布吉等片区,总的需求比较旺盛,部分楼龄比较短的,价格上涨幅度大,一些楼龄比较长的,原来价格比较低,由于需求拉动,价格也不断上涨。

  2006年关内二手房住宅是二手房住宅交易市场的主体部分,需求旺盛的根本原因是关内土地资源稀缺,关内毕竟是政治、经济、文化发展的中心,是人居环境的首选之地。

  2、二手房非住宅。2006年深圳二手房非住宅交易价格比上年上升13.1%,略低于同期二手房住宅的涨幅,比上年涨幅高1.8个百分点。各月环比价格平均上升1.4%。

  2006年在售的二手房非住宅,主要包括商业用房、写字楼等,关内主要分布在罗湖、福田、南山等片区,关外一般分布在宝安、龙华、布吉和龙岗等片区,需求量比较大,特别是下半年后,住宅市场的宏观调控进一步加强,部分投资者目光向非住宅市场转移,增加了非住宅的需求。同时,受同期同类新盘价格高企的影响,各类二手房非住宅交易价格也呈现高走态势。

  上述分析表明,2006年深圳整体房价在上升通道运行,房价上涨,上半年各月的同比涨幅比较高,下半年后,在宏观调控下,同比涨幅逐月放缓,反映近期价格变化的环比价格走势比较温和,显示宏观调控措施取得较好的成效。

深圳市统计局

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