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物业管理新规:共有部位界定更明确

2009-06-03 10:37 【 】【我要纠错   来源:

    物业管理新规:共有部位界定更明确

    司法解释:从现实生活出发规定,除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外,专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中,特定空间是指无固定墙壁间隔,但是彼此间有明确界址,能够排他私用的空间范围。如车位、摊位以及规划中已经列入特定房屋买卖合同的露台,都应当认定为专有部分;而建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶以及通道、楼梯、大堂、消防、公共照明均属于共有部分。而如果不属于业主的专有部分,也不属于市政公用部分,或者其他权利人所有的场所以及设施,都将认定为共有部分。

    过往案例:2007年春节,静安区武定西路一小区的高层建筑里,19楼某室的一套两房两厅正在装修,其卫生间的外墙一侧竟新开了一扇窗。楼内的其他业主发现后,请物业几次前往阻止,在劝说无效的情况下,有业主联名将19楼某室的业主告上了静安区人民法院,诉其损害了建筑物外墙的公共部位。经判决,该业主须在规定时间里恢复原状。

    解读:认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键所在,实践中很多建筑物区分所有权纠纷就是围绕共有部分产生的。除《物权法》第六章规定的法定共有部分,如建筑区划内的道路、绿地等,司法解释还就天然共有部分作出了明确规定。所谓“天然共有部分”即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有的部分,包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等,其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分,是为了便于解决审判实践中的纠纷。

    因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽,按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路,司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分:1.不属于业主专有部分;2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。

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