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物业管理新规:车位“首先满足业主需要”

2009-06-03 10:36 【 】【我要纠错   来源:

    物业管理新规:车位“首先满足业主需要”

    司法解释:建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合《物权法》第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

    过往案例:车库车位从来就是小区业主和物业公司开发商的矛盾焦点,尽管《物权法》已经明确对于车库车位的权属定义,但开发商或私自提高车库的出售数量,或物业公司对于车位的管理费用不尽合理等案例,屡屡见诸报端,媒体报道过的就有“抵抗物权法 瑞虹新城强卖车位”、“上海康城保安为停车费与司机扭打”、 “中远两湾城物业公司小区乱停车遭七次扎胎”等等。其中以2007年的瑞虹新城“强卖车位”较为典型。那年5月1日起,瑞虹新城二期地下车库停车位全面停租。在地下车库停车的约190位业主面临选择,要么花十几万元购买车位,要么寻找新的停车点。

    解读:最高院民一庭负责人解释,规划确定的“配置比例”具有法定性和确定性,业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库,就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则,将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

    如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合《物权法》第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。其原因在于,规划确定的配置比例具有法定性和确定性,业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库,就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则,将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。车位、车库纠纷的处理是一个复杂问题,司法解释的规定还有些具体原则,但思路是明确的。在审判实践中,各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下,结合纠纷具体情况妥善处理相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后,也可择机就新问题、新情况作出单行批复。

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