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物业管理新规:“住改商”应经有利害关系业主同意

2009-06-03 10:34 【 】【我要纠错   来源:

    物业管理新规:“住改商”应经有利害关系业主同意

    司法解释:业主将住宅改变为经营性用房(即“住改商”),未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

    此外,实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况,但这部分业主的范围难以统一划定,为防止利害关系业主范围的无限制泛化,司法解释另外规定,其应证明利害关系的存在。

    过往案例:“住改商”即业主将住宅改变为经营性用房,在上海又叫“居改非”。近年来本市擅自“居改非”的违法势头有上升势头,2008年的调查显示,有近50%的受访业主反映在自己的小区存在“居改非”。对此,业委会成员、人大代表、管理部门对“居改非”否定态度的均超过70%;业主持否定态度的近70%.

    解读:按照物权法第77条规定,“住改商”行为的合法性需要满足两个条件:遵守法律、法规以及管理规约;应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意,其行为仍不具备合法性。据此,《物权法》第77条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。《物权法》施行后,在实践中的做法是,按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据,也违反了《物权法》第77条的立法目的,实际效果并不理想。

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