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物业管理师辅导资料:业主义务

2010-06-09 15:59【 】【我要纠错】  来源:

  第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

  业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  「解释」本条是关于业主有关义务以及制止损害他人合法权益行为并追究其法律责任的规定。

  遵守法律、法规以及管理规约是居住于建筑区划内的业主应当履行的最基本的义务,不仅物权法在此做了规定,物业管理条例等行政法规、规章也对此做了规定。例如,《物业管理条例》第七条规定,业主在物业管理活动中,履行下列义务:(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。《城市新建住宅小区管理办法》第十三条规定,住宅小区内的房地产产权人和使用人,应当遵守小区管理办法,按规定交纳管理费用,不得妨碍、阻挠管理人员履行职责,并有权参与监督住宅小区的管理。《物业管理条例》还具体对以下情形做了规定,业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。业主应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  目前,有些建筑区划内的个别业主,不遵守法律、法规以及管理规约的规定,任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费,损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益,对这些侵权行为,由谁予以制止,是否可以追究其侵权的民事责任;业主大会、业主委员会是否可以提起诉讼,在哪些方面享有诉讼资格,可以成为诉讼主体。对这些问题,在物权法研究起草过程中有着不同的看法。有的提出,对建筑区划内个别业主实施的侵权行为,业主大会、业主委员会有责任也有义务予以劝阻、制止,业主大会、业主委员会还可以提起诉讼,物权法应当赋与业主大会、业主委员会诉讼主体资格。有的提出,业主大会、业主委员会提起诉讼后,如果败诉,诉讼后果应由全体业主承担,这在理论上说的通,但在实践中行不通。有的提出,业主大会、业主委员会是由业主组成的。业主大会、业主委员会对侵权行为予以处置,影响邻里关系,容易产生矛盾,宜由物业公司或者国家有关部门予以制止。物业公司提出,物业公司根据业主的要求,对建筑区划内的违法行为予以劝阻、制止,但当事人根本不听,物业公司也没有办法。物业公司是受业主委托,向业主提供服务的企业。没有政府的授权,对这些违法行为无权管,管了也没用。

  立法部门经调查研究认为,为了维护业主的共同权益,应当对业主大会、业主委员会的起诉和应诉资格做出规定,对此物权法草案三次审议稿第八十七条曾规定:“对侵害业主共同权益等行为,业主会议经三分之二以上业主同意,可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。”对此,有的提出,这一条的规定对于切实维护业主权益是必要的,但需经三分之二以上业主同意规定的比例过高,建议降低比例。有的提出,现实生活中维护业主共同权益的许多工作是由业主委员会承担的,经业主授权,业主委员会也可以提起诉讼、申请仲裁。对此,立法部门将这一条修改为:“对侵害业主共同权益的行为,对物业服务机构等违反合同发生的争议,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意,可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁;业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁”(草案四次审议稿第八十六条)对这一修改,有的常委会委员和业主委员会提出,业主大会或者业主委员会没有独立的财产,难以承担败诉后的民事责任,建议删去这一规定。立法部门经调查研究认为,业主大会是业主的自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上,目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会,对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥;对侵害业主共同权益的纠纷,可以通过民事诉讼法规定,推选代表人进行诉讼。

  对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为如何处置,本条规定了以下几种办法,一是,业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定,要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失;二是,受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定,向人民法院提起诉讼;三是,共同受到侵害的业主,推选代表人,依据民事诉讼法等法律的规定,向人民法院提起诉讼。

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