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2010年物业管理师辅导资料:物业估价的基本要素

2010-06-09 15:52【 】【我要纠错】  来源:

  物业估价的基本要素

  (一)估价对象物业估价的对象是指被评估的各类物业,包括国家、集体组织和个人拥有的物业。被评估的物业既涉及房屋所有权及土地使用权,也涉及物业的其他权利,如租赁权、抵押权、典当权及其他权利;既可以是企业拥有的资产,也可以是其他单位和个人所有的财产。被评估的物业从用途来划分,包括住宅、商铺、办公楼、酒店、停车场、厂房、仓库、娱乐场所及其他经营场所等。

  (二)估价目的物业估价的目的是指为何种需要而评估物业的价格。特定的经营活动构成物业估价特定的估价目的。它包括以下两方面的内容:第一,估价目的要求与采用的价格类型相匹配。特定的估价目的要求特定的价格类型。第二,物业价格构成要素,如成本、费用、税金、利润等项的计算,要与评估目的的要求相一致。在中国市场经济条件下,物业估价的目的主要是为了解决如下问题:(1)物业交易(包括物业的转让、出租、抵押);(2)企业经营和产权变动;(3)物业课税、保险;(4)土地(地产)与房产管理;(5)物业纠纷处理。

  (三)估价主体物业估价的主体就是进行估价的机构。为了做好物业估价,估价主体不仅要通晓物业估价的理论、方法、技巧,还要具备经济、会计、规划、建筑以及物业制度政策、开发经营、消费习俗等多方面的知识,需要理论与实践的高度结合。随着物业估价管理工作的展开,为了保证估价工作的质量,国家对物业估价进行了规范,规定了估价主体必须具有一定的专业资格,具有法人资格的物业估价机构是物业估价的主体,任何个人不得单独从事物业估价。目前,中国从事物业估价的合法机构有经国家主管部门批准成立的房地产估价机构、土地估价机构和资产评估机构。此外,国家要求从事物业估价工作的人员具有相应的专业资格,并建立了注册房地产估价师制度、土地估价师制度和注册资产评估师制度。建设部、国家土地管理局及国有资产管理局分别对注册房地产估价师、土地估价师和注册资产评估师实行行政与专业管理。要想成为注册房地产估价师、土地估价师和注册资产评估师,除了必须有合乎要求的学历、专业背景外,还须具有规定的工作年限,并通过全国性的专业考试。

  (四)估价标准物业估价标准是指估价中应遵循的公允的价格标准,这一价格标准是公开市场价值。公开市场价值是指在公开市场条件下物业最可能实现的价格。因此,物业的评估价格是客观的价格,又称公平价格,而不是委托当事人或估价人员所希望或认定的价格。

  物业估价目的与物业价格类型要相匹配。由于估价目的的不同,即衡量物业价值的出发点不同,导致对同一物业产生不同的价值观点,从而对物业价值的计量产生各种类型的价格。美国著名土地经济学家雷利。巴洛维对此有以下精辟的描述:“不动产经济价值的一些重要概念,可以用一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地,然后再花费20万美元修建一幢办公楼的例子说明。这时他在他的财产中已投入了25万美元,表示投资成本的总和。当他将其财产作为抵押贷款评估时,该财产只会有21万美元的贷款价值。估税员以13万美元估定财产税收价值。如果该财产所有者决定出售其财产,在与不动产经纪谈妥以后,他决定标价30万美元。然而,在他确实得到标价以前,他会发现自己的财产正是某种公共项目所需的,可以得到27.5万美元的征用价值。上面这五个数字中,每一个都代表着一个经济价值的衡量,每一个数字都有一种解释和合理性。”[1]正是由于衡量物业价值的角度不同,物业有下列价值类型:估定价值(课税价值)、投保价值、贷款价值、账面价值、租赁价值、市场价值、清算价值、征用价值、交换价值、使用价值。这些价值形成的价格不仅在质上是不同的,在量上也有较大的差异。然而,物业估价必须采用统一的价值标准,以实现其正确反映和提供价值尺度的功能。

  (五)估价程序物业估价程序是指物业估价工作中反复实践而总结出来的科学、合理的工作步骤。严格地按估价程序进行估价,能增强估价工作的计划性和条理性,减少工作中的失误和误差,提高估价工作效率,保证估价工作质量。

  (六)估价方法物业价格通常可从三个途径,即通过市场途径、成本途径、收益途径来求取,由此形成物业估价的三大基本方法。这三个途径对应的基本方法是:(1)市场法,即最近时期类似的物业在市场上的交易价格如何;(2)成本法,即重新建造同类物业的花费如何;(3)收益法,即使用同类物业在将来的收益额如何。各种估价方法在一定程度上相互渗透,相互联系。市场法在一定情况下必须通过成本途径或收益途径获取有关参数进行修正计算,成本法和收益法也要从市场获取基本参数。各种方法又以其中一种途径为主要途径,由此形成市场比较法、成本法和收益法三大基本估价方法。其他估价方法如假设开发法、基准地价修正法、长期趋势法、路线价法等是在这三大基本方法的基础上派生出来的。

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