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物权法解释:建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配

2010-06-04 14:59【 】【我要纠错】  来源:

  物权法解释:第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配

  第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

  解释 本条是关于建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配的规定。

  为保障业主的居住安全,保证建筑物及其附属设施能够正常运转和使用,保证业主的正常生活,有必要及时对建筑物及其附属设施进行养护和维修。

  对建筑物及其附属设施进行养护、维修,就带来了费用如何产生,业主如何负担的问题。《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定,异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏,视同自然损坏),所需修缮费用依下列原则处理:(1)共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有人按份额比例分担。(2)共有墙体的修缮(包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮),按两侧均分后,再由每侧房屋所有人按份额比例分担。(3)楼盖的修缮,其楼面与顶棚部位,由所在层房屋所有人负责;其结构部位,由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。(4)屋盖的修缮:①不上人房盖,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;②可上人屋盖(包括屋面和周边护栏),如为各层所共用,由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担;如仅为若干层使用,使用层的房屋所有人分担一半,其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。(5)楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮:①各层共用楼梯,由房屋所有人按份额比例分担;②为某些层所专用的楼梯,由其专用的房屋所有人按份额比例分担。(6)房屋共用部位必要的装饰,由受益的房屋所有人按份额比例分担。(7)房屋共有、共用的设备和附属建筑(如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等)的修缮,由所有人按份额比例分担。

  建筑物及其附属设施不仅存在着养护、维修的问题,还存在着经营收益如何分配的问题。例如,业主大会决定,将建筑物楼顶出租给企业做广告,广告收入如何分配,是居住顶层的业主多拿一些,还是业主平均分配;是作为业主大会、业主委员会的活动经费,还是作为维修资金用于建筑物及其附属设施的维修。《物业管理条例》第五十五条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  如何规定业主对建筑物及其附属设施的费用负担、收益分配的问题,立法过程中有不同的看法。有的认为,应当按照业主所有的专有部分的面积占建筑物总面积的比例确定;有的认为,应当按照业主专有部分占建筑物的价值比例确定,还有的提出,这一比例应当考虑业主专有部分的面积、楼层、朝向、购买时的价钱等综合因素。鉴于现实中情况复杂,各地及每个建筑区划的具体情况不同。业主如何负担建筑物及其附属设施的费用,如何分配建筑物及其附属设施的收益,是业主行使建筑物区分所有权的问题,业主可以依法处分,故本条规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定。对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,没有约定或者约定不明确的,本条做了原则性、指导性规定,即按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

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