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2010年物业管理师辅导资料:物业纠纷法律特征

2010-06-04 16:17【 】【我要纠错】  来源:

  (二)、物业纠纷的法律特征

  依据最高人民法院2000年下发的[2000]26号文件的有关规定和相关的法律⑦,如《合同法》,物业纠纷本质是一合同纠纷。因此, 有以下法律特征:

  第一、物业管理合同是双方法律关系的基础。随着房改的深化,福利房逐步取消,新型的住房消费关系逐步确立。物业管理合同作为双方法律关系的基础,以合约的形式,按照双方意思自治原则,确立双方法律关系。物业管理合同涉及双方的权利和义务。基于此,依据《合同法》的有关规定,双方地位平等,权利义务一致。依法成立的合同有法律约束利。应当全面履行。⑧ 一方不履行或者履行不合约定,应承担相应的法律责任。⑨第二、物业管理合同是一服务合同,业主履行了付款义务后,物业管理公司就应承担相应的义务,这些义务甚至有时超越了市场体的义务。如社区保安义务本是公安机关的义务。⑩ 由于服务具有无形性和不可储藏性,体现在商品属性之外和消费同时发生,即服务的过程即是消费的过程。11就服务和消费的关系上讲,由于服务产生时同时被消费,物业管理公司和业主形成一种互动关系,只要业主依次缴费,物业管理公司就应当承担较长时间的合同责任和法律责任。12第三、调整物业合同双方法律关系的法律较复杂,不仅涉及合同法,而且涉及相关的一系列行政法规。物业管理作为一个新兴的行业,逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此,反映在司法诉讼实践中的问题对人们而言也是全新的。以前是通过居民委员会调解,1995年颁布实施的《城市房地管理法》仅仅是规范城市房地管建设,几乎不涉及物业管理。13至此,合同法没有专门的条款予以规范。国家还没有相应的条例和法律法规。14 仅在部分有立法权的省市颁布实施了地方的物业管理条例。15第四,物业合同双方法律关系的主体数量明显不相称:依据物业合同所确立的双方法律关系的主体呈现出明显的不对称一方面是物业公司,另一方面是业主。业主数量动辄几百甚至上千。如,前述个案一期业主数量达200之众,诉讼时必须采取代表诉讼制度。16有时在实践中,开发商作为主债务人和物业公司承担连带责任。17这是因为物业公司一般作为分支机构,依据民事诉讼法不具备完整意义上的诉讼主体资格。

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