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物业管理师辅导:物业使用资金的来源和分类

2010-05-07 14:39【 】【我要纠错】  来源:

  以住宅管理为主的物业管理公司的资金来源主要有以下八个方面。

  1房地产发展商提供的管理基金

  居住小区一般是由房地产开发公司按照“统一规划,统一建设,统一配套”的小区建设要求建成,交由物业管理公司管理,并留下一定数额的管理基金,用作物业管理的启动资金。有一些地区,发展商从开发项目总投资中提取1%-2%作为物业管理公司的管理基金。例如深圳市莲花二村,总投资为12亿元,发展商从中提供120万元给深圳市物业管理公司作为管理基金。也有些地区规定发展商以房价的7‰提供给管理公司作为管理基金。

  物业管理公司从发展商那里得到的资金还有为期一年的房屋维修费。按国家规定,建筑施工单位免费维修一年,发展商扣留工程造价的5%作为工程维修保证金。在物业托管后,由物业管理公司对物业进行全面管理,因此发展商应将截留的维修保证金移交给管理公司。

  2物业业主和租户定期交纳的物业管理费

  业主在向发展商购买商品房后,接到入伙通知书,便到物业管理公司办理入伙手续,并开始预缴管理费。收费标准是根据国家有关规定和各类不同物业的用途、档次来制订。下面分别列出广州天河名雅苑“普通住宅综合管理费”、“复式住宅综合管理费”、“高层住宅综合管理费”。

  3水电管理备用金和装修管理费的收取

  水电管理备用金主要是对配套设施如供水、供电、机电、电梯、消防等重要设备的更新和突发事故抢修而设立的。业主在办理入伙手续时,还须缴纳水电管理备用金,其收取办法根据各地实际情况有所差异。有些地区,这种管理维修基金一般根据楼宇的综合造价,高层楼宇发展商提供4%,业主缴付所购物业造价的2%;多层楼宇发展商提供2%,业主缴付1%。业主和租户在搬进楼宇之前,一般都会对房屋进行装修。在装修过程中,违反住宅区管理规定,未经批准擅自改变房屋结构、外貌、损坏公共设施、管道线路、毁坏绿化、乱丢垃圾等现象时有发生,因此收取一定的装修管理费和装修建筑垃圾清运费是必要的。通常的做法是:住户在申请装修时收取一定的装修押金,装修完毕后,如无违章装修,除收取建筑垃圾清运费后,其余如数退还。

  4住宅区特种服务费收入

  有些住宅区的居民生活水平较高,往往对小区的生活服务项目提出了更多、更高的要求,如家务服务、护理服务、幼儿教育服务及其特种服务。物业管理公司可视实际需要开设各类特种服务项目,既方便了居民,又为公司开创了新的收入来源。

  特种服务费是应某些住户的特殊需要而开设的,因各地情况不一,服务标准也不一样,故难以有统一的收费标准。下面是广州天河名雅苑住宅小区的“预约特殊服务价目表”。

  5物业管理公司的物业经营收入和其他经营收入

  物业管理公司在接受发展商委托时,一般都会要求发展商转让部分房产给管理公司,如为小区配套建设的物业设施,物业管理公司可以据此搞一些租赁经营,收取租赁费。物业管理公司也可利用管理物业的优势,依靠可靠的信息来源,开展房屋的代租代销,代理办理产权转让等中介服务,收取中介费。物业管理公司还应抓住机遇,围绕服务于住宅区,积极开办新企业,这样既能为住户提供优质服务,又能广开财路,增加企业收入。例如深圳市物业管理公司下属就有九个子企业:深圳香港物业清洁管理公司,深圳物业电脑电器服务公司,物业装饰工程部,物业机电维修部,物业车辆维修部,物业花木服务部等。此外,物业管理公司还可以广开门路,创造尽可能多的利润。例如有的物业管理公司与有关部门合作,开办城市信用社、储蓄所,既能为居民提供配套服务,又能开辟新的收入来源;有的物业管理公司开办建材购销、商业贸易之类的经营实体创造效益。

  6国家或地方城市维护费的少量补贴

  住宅小区内的公用设施是城市公用设施的有机组成部分,如煤气和自来水等设施,其正常运行和维护管理的经费应由国家相应的专业部门承担。不能因为住宅区实行统一管理而削减甚至取消城市建设维护费在住宅区管理上的投入。为了管理上的方便,由各住宅区的管理公司本着为国家分忧、对居民负责的精神,承担起管理职责。但不能否定,国家财政本应承担的部分仍应尽责提供。

  7可尝试与保险公司开展物业保险业务

  与保险公司开展物业保险,可解决突发事故时物业修缮中经费不足问题。例如消防保险、财产保险、房屋保险等。

  8融资与抵押贷款

  在我国城市居民收入不高的现实条件下,住宅区管理与服务收费不可能过高,因而多数物业管理公司都在广开门路多种经营,以增加收入。对于那些大型物业管理公司,其经济实力达到一定程度后,便可直接投资于物业的开发与经营,这就需要进行资金融通,亦即融资。广泛地寻找资金来源,大量获取借贷资金,几乎成了物业投资资金筹措的主导思想。

  对于物业投资而言,抵押贷款是资金来源的重要渠道。抵押贷款就是以自己所拥有的物业作抵押,向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。物业管理公司在利用抵押贷款而筹集投资资金时,应遵循如下原则。

  (1)公司的债务与其自有资本必须保持适当平衡关系的原则。尽管“负债经营”已成为当代企业经营的生财之道,然而恰当的举债规模仍然是企业要坚持的一个原则,不考虑自身的经济实力与承受能力,一味举债借款对公司是危险的。一遇市场波动,就会带来损失,甚至面临破产的危险。因而“量力而行”,保持公司的负债额与自有资本恰当的比例,是制订筹资方案,进行融资决策的一项基本原则。

  (2)尽可能均匀安排债务偿还期的原则。集中于一个时期偿还债务,往往会使公司面临巨大的压力。为了保证公司有较稳定的资金供给,最好同时安排有较长期限的贷款,应力争借贷有一定的偿还宽限期。 (3)妥善安排、有效利用的原则。应尽量安排长期贷款用于项目的开发建设、短期贷款用于支付贷款本息及维持项目经营,充分利用好每一笔贷款。

  (4)统筹兼顾、全面考虑的原则。抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息,还应研究赋税条件、法律咨询等问题及因不能按时还贷而将承受的惩罚性支出等问题。

  (5)妥善制订还贷计划的原则。所有的抵押贷款均要按时还本付息。因而,几乎每一笔贷款都应在借贷时就制订好切实可行的还贷计划。应尽可能均匀安排每年应支付的贷款本息,作出妥善的财务安排。

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