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物权法对中国社区治理的影响

2010-02-20 11:14【 】【我要纠错】  来源:

    《物权法》是调整民事法律关系的基本法,物权法的颁布和实施将对各民事主体的经营和生活产生重大影响。

    本文拟就本人对物权法条文的理解,谈谈物权法对我国社区治理的影响。

    一、物权法规定了社区财产归属以及权属确定原则

    1、建筑物区分所有权

    物权法第七十条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵。

    2、建筑区划内公共场所和配套设施的共有权

    建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。

    建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

    建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

    这样,原则上确定了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。

    3、规划车位和车库的归属原则

    物权法对规划的车库、车位没有直接规定所有权,规定了归属原则和规则:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ”“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”物权法明确规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 ”

    上述制度的规定,一定会带来物业管理制度的一些变革。根据物权法七十条的规定,区分所有权的边界是独栋的建筑物。物权法使用了“建筑区划”这样一个新概念,尽管没有对这个概念进行详细解释,但是这种表述完全不同于《物业管理条例》所使用的“物业管理区域”概念,更没有使用“规划区区分所有”等概念。如此理解,将来的业主大会制度有可能是按照独栋的建筑物来设立;如果按照物权法文意理解,建筑物按照区分所有制度行使权利、履行义务;对于建筑区划内建筑物以外的共有场地、场所、设施按照共有的制度形式权利和履行义务。当然,如何具体实施,还需要具体的法律解释来规范。

    二、共同决定权与物业管理

    (一)确定业主共同决定权方便了业主行使共同管理权

    《物权法》第七十六条规定:涉及建筑物以及附属设施的管理与使用的重大事项由由业主共同决定。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,其它事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    共同决定是一种共同行为,该行为区别于单方行为(如遗嘱)和协议行为(如合同)。共同决定指两个以上行为主体平行做出意思表示,而做出一致的意思表示达到一定比例时产生法律效力的行为。共同决定可以通过协商、征询意见、会议表决等形式形成。业主如何行使共同决定权《物权法》没有做出限制性规定,《物权法》只是用选择性规范规定了“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。”同时规定了“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的义务。

    物权法共同决定权的设立,方便了业主对共同管理权的行使,将有利于保护业主权利,与此同时,物业管理企业的经营稳定性遭到了巨大的挑战。

    (二)物权法赋予业主的物业管理方式的选择权

    《物权法》第八十一条明确规定“ 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 这样,物权法就赋予了业主物业管理方式的选择权,确定了业主在物业管理活动中的主导地位,即业主可以选择自己管理、选择物业管理企业管理或者选择其他方式的管理。相应地,

    因为物业管理方式选择权的确定,以往司法实践中的“事实服务”“无因管理”等法律关系的认定将不再有合理性,在物业管理企业与业主的纠纷中解决中,物业管理企业会处于不利的地位。

    (三)物权法规定了业主对物业管理人的选择权 采集者退散

    物权法第八十二条规定:“ 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”“ 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。” 这样,物权法明确规定了业主对物业管理人的选择权以及相关的更换权即解聘权。根据《物权法》第二条规定:“本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”,业主选择物业管理方式以及选聘物业管理企业和解聘物业管理企业不再受他人干预。

    (四)物权法确定了物业管理的范围

    《物权法》第八十一条规定, 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 《物权法》第八十二条规定,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。这些规定,在本质意义上规定了物业管理的范围,即对建筑物及其附属设施进行管理,这样就改变了《物业管理条例》规定的将保安、保洁服务纳入物业管理的错误做法。这种规定,也在一定程度上犁清了业主大会业主委员会与社区居民委员会的权力边界。

    三、社区财产权利纠纷解决机制

    物权法第七十八条规定, “业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”物权法第八十三条规定:“ 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”确定了管理规约和业主大会或者业主委员会决议在解决业主之间就建筑物及附属设施纠纷中的法律地位。

    《物权法》第七十八条第二款规定,“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这条规定,提出了业主对于业主大会或业主委员会决定的救济途径。

    物权法地八十三条第二款规定“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。 ”

    物权法的上述规定,基本上规划了业主在社区内的财产纠纷的解决机制。对于社区内业主的权力冲突,通过资质规约或者业主大会或者业主委员会决议解决,业主大会或者业主委员会决议一旦做出,对全体业主具有约束力。如果业主认为业主大会或者业主委员会的决议侵害其利益的,可以请求法院撤销。如果业主违反资质管理规约或者业主大会决议,侵害业主公共利益或者业主利益的,业主大会或者业主委员会可以要求业主改正,受侵害的业主也可以向人民法院起诉。

    物权法的基本作用就是定分止争,通过确定物的权属,减少因权属不清引起的纷争。现在,物业管理纠纷纷繁复杂,但其根源就在于权属不清,物权法的颁布,对物业管理具有正本清源的作用。物权法确定了建筑物以及建筑区划内相关场所、设施和物业管理用房的权属,同时规定了业主的权利以及行使权利的方式,和纠纷解决机制,为物业管理制度的完善和社区治理提供了法律基础。 物权法确定了业主在物业管理活动中的主导地位,这样可能会带来物业管理制度的重构。物业管理的权利边界进一步清晰,物业管理的利益格局将发生改变。

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