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物业管理辅导:业主委员会的角色

2009-06-03 10:58 【 】【我要纠错   来源:

    业主公约、业主大会、业主委员会概念

    业主公约是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。

    业主大会是指在一个物业管理区域内的所有业主,在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立的组织。业主大会代表和维护物业管理区内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会实行表决制,每位业主根据自己拥有物业的建筑面积确定投票权。业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议依首次业主大会确定的议事规则中规定的期限定期召开;临时大会经20%以上本物业业主提议,即可召开临时物业大会。业主大会职责:

    制定或修改业主公约和业主大会议事规则

    聘任或解雇物业管理公司

    决定专项维修基金的使用和再筹集,监督维修基金具体使用的实施情况

    选举、变更业主委员会委员,监督业主委员会的工作

    制定、修改本物业区域内公用部位和公共设施、设备的使用规则和制定本物业内公共治安秩序和环境卫生的管理等问题的管理规章制度

    根据法律法规规定的其他职责

    业主大会选举设立业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构。

    业主委员会的权利和义务

    业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

    业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,每届任期2-3年,可连选连任。业主委员会委员由业主担任,业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选 产生。一般说来,一个物业管理区域成立一个业主委员会,根据物业管理区域规模大小,由5-15人组成。如北京新规定:凡商品房、经济适用房入住率超过50%,或首户入住已满2年的新建居住小区,均可组建业主委员会。

    业主委员会是业主大会的执行机构,其权利为:

    (1)召集业主大会会议,修订业主公约、业主委员会章程;

    (2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

    (3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

    (4)审议年度管理工作计划、年度费用预算。

    (5)监督公共建设、公共设施的合理使用。

    (6)监督业主公约的实施;

    (7)业主大会赋予的其他职责。

    业主委员会的义务有:

    (1)向业主大会报告工作。

    (2)执行业主大会通过的各项决议,接受广大业主的监督。

    (3)贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定,协助物业管理企业落实各项管理工作。

    (4)接受政府行政管理机构的监督指导,执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。

    (5)业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策,不得违反业主大会的决定,不得损害业主公共利益。

    业主委员会与物业管理公司的关系

    业主委员会与物业管理公司实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制,两者之间具有一定的法律关系和经济关系。

    从法律关系上讲,业主委员会与物业管理公司是委托者与受委托者、聘用与受聘的关系。在法律上,业主委员会有委托与不委托,聘用或不聘用的权利;物业管理企业也有接受或不接受委托,受聘或拒聘的权利,两者是平等的。

    从经济关系上讲,物业管理企业提供物业管理服务是有偿的,在提供一定的服务的同时,也应获得相应的报酬;同样,业主在得到服务后,也应付出相应的费用。

    物业管理企业向业主委员会和广大业主负责,并接受监督;而业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作,并交纳各项费用。双方在经济关系上也是平等的。

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