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物业管理辅导:物业公司的角色

2009-06-03 10:56 【 】【我要纠错   来源:

    ●物业管理公司的角色

    物业管理公司是小区居民共同的“管家”,它提供的服务内容和质量关系到每个业主的合法权益,也影响到小区的环境与安全水平。但是现在许多人对物业管理服务非常陌生,因此有必要了解一下内容。

    ●物业管理公司的概念

    物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件,经营物业管理业务的企业型经济实体,是独立的企业法人。它属于服务性企业,它与业主或使用人之间是平等的主体关系,它接受业主的委托,依照有关法律法规的规定或合同的约定,对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。

    不同的物业管理公司,可以采用不同的服务类型。常见的服务类型有:

    委托管理服务型

    由房地产开发商委托物业管理企业进行长期物业管理,再由业主或业主委员会通过招投标形式,选择物管企业并设定相应的管理服务费用,委托其管理。这是最普遍的服务形式。

    自主经营服务型

    开发企业将建造的办公楼宇、商业楼宇、厂房等分由经营和管理两个子公司管理,前去负责物业的营销和租赁,以回收成本;后者则负责物业管理,收取管理服务费用。

    自建自营型

    开发企业自己组建的物业管理企业。这种物管企业往往还不能完全从开发企业中独立出来,所以一旦出现诸多物业质量问题,业主便常把这与开发商纠缠在一起,形成许多矛盾。应尽快与其分离出来,成为委托管理服务型企业。

    公房管理与物业管理混合型

    商品房改之前很多小区都是单位住房,小区内部的物业管理大多采用外来专业物业管理和单位内部管理相结合的方式,一般收费较低,相关的物业服务类型较少。

    ●物业管理公司的权利与义务

    物业管理公司的权利主要有:

    有权根据有关法律、法规,结合实际情况,制定小区物业管理办法。物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的规章制度,也可以针对不同方面制定专项规章,例如卫生公约、保安公约,等等。物业管理公司制定规章属于对小区管理服务的 重大措施,必须经小区业主大会或业主委员会认可后,规章制度才能生效。这些规章制度不属于政府行为,没有普遍的效力,只在小区居民范围内具有约束力,其性质属于团体自律性规章。

    依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理,这既是行使权利,也是履行义务。

    有权制止违反规章制度的行为。

    有权要求业主委员会协助。业主委员会作为房屋所有人和使用人的代表,有责任协助物业管理公司做好工作,对于小区管理中出现的重大事件,或者个别难以解决的问题,物业管理公司可以将情况向业主委员会通报,有权要求业主委员会按照规章制度出面协调和解决,业主委员会应当予以支持和协助。

    有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理和服务,物业管理公司本身不可能具备各方面的管理能力,因此根据管理项目需要,一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作,转包给清洁公司等单位和人员承担,聘请保安公司承担小区治安管理工作等。

    可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。

    物业管理公司除享受上述权利外,也应承担下列义务:

    履行物业管理合同、依法经营。

    接受管理委员会和小区居民的监督。

    重大管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可。

    接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

    物业管理公司应提供的服务

    物业管理公司提供的管理服务以物业服务合同的约定为准,一般来讲,提供的服务包括三种:一是公共性服务,如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务;二是代办性服务,如代收水电费等;三是特约性服务,如室内维修、代送报纸等。

    目前新兴的个性化管理模式,如管家式服务,可根据业主具体情况定制各项服务类别,帮助业主解决很多生活方面的问题。具体可以包括以下内容:

    综合管理,即小区规划红线范围内涉及公用财产和公共事务的管理

    房屋及小区共用部位公用设施、设备日常维护

    绿化,包括小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区域绿地

    保洁,包括小区规划红线范围内、业主户门以外的区域

    公共秩序维护

    停车管理,包括机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)及停车位的管理

    消防管理,即公共区域消防设施的维护及消防管理

    高压供水的养护、运行、维修

    电梯的养护、运行、维护

    装修管理服务

    其他:如小区公共区域的商业经营管理

    小知识:公共区域主要包括大厦出入口、人行道、通道、电梯大堂、楼层大堂、绿化区、车道、自行车停放处、公用车辆停泊及起落货区域、 升降机房、 公用卫生间,以及为业主设立的共用的其他地方或范围。

    ●如何选择物业公司

    新建小区中的前期物业管理阶段,对于物业管理公司的选取更多的是在购房前已经确定了的,开发商为提升社区品质,往往也会在物业服务上大做文章。随着城市间对物业管理环节的加强,以往单一的由开发商选定逐渐转变为协议选定和公开招标并行的情况。

    小知识:

    新建住宅小区是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团)。

    前期物业管理是指业委会成立之前,由开发商代为选聘物业管理公司进行管理的阶段。

    业主入住后,如前期物业管理公司合约期满或其他符合法定重新选择物业管理公司的情况下,业主可通过业主大会选举产生的业主委员会具体操作选取,可以采取招标或者其他方式进行。目前,大多数小区采用邀标、议标的形式。这是因为业主委员会委员都是兼职,而公开招标、评标手续烦琐,委员们可能没有精力、时间;邀标、议标只要是有针对性地进行,效果也会是好的。

    在选聘物业管理公司的时候,可以引进竞争机制,公开招标,招标的步骤如下:

    (1)在地方政府的指导下,由开发商和业主委员会组成招标工作小组,同时可以聘请专业的物业管理专家作为其中的成员。

    (2)招标小组成立后,立即向社会发出公开招标的通告,以尽可能吸引众多优秀物业管理企业参与竞争。

    (3)编制招标书,主要内容为所招标物业的基本情况:建筑面积、占地面积、房屋类型、数量、场地情况、公用设施等,物业管理内容,招标的相关说明等。

    (4)对参加竞选的物业公司进行资质审核,从中挑选几家最佳的公司进行最终投标。

    (5)在规定日期,将符合招投标的标书送到招标小组审查和评议,最终确定一家中标单位。

    (6)招标小组与中标单位签订物业管理合同,由此时起,物业管理公司开始对物业进行管理。

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