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单方增加物管费无效

2008-06-02 10:49【 】【我要纠错】  来源:

  近日,贵州省黔西南州法庭内外争执了半年多的物业公司状告业主拒交物业管理费一案,已由黔西南州中院做出终审判决:黔西南州施达物业管理有限责任公司强行收取业主袁某每月每平方米0.25元的物业管理费没有法律依据,不受法律保护。物业公司状告业主反而败诉,这不得不引起业内的重视,同时更应该有所反思。

  2002年5月28日,黔西南州施达物业管理有限责任有限公司向兴义市法院起诉,称在向

  该市吉利一区业主袁某收取物业管理费时,被其以未签订物业管理合同为由拒绝(袁某只同意按原与开发商黔西南州施达房地产开发总公司的约定交纳管理费),公司称袁某拒交纳按有关规定应收取的98.26元物业管理费,诉请法院判令被告交纳所欠的物业管理费及滞纳金,责令被告今后按期交纳管理费。兴义市法院通过审理做出一审判决,驳回原告的诉讼请求。物业公司不服,上诉到黔西南州中级人民法院,请求撤销原判,依法改判。

  黔西南州中院经审判认定,物业公司未依据有关规定在平等主体一致的基础上,明确物业公司与业主之间的责、权、利,也未将开发商黔西南州施达房地产开发总公司在对业主售房时的简介、承诺、优惠办法等诸多因素考虑进去,与业主袁某在物业管理收费及服务上未达成共识,未依照相关法律、法规规定与袁某签订物业管理合同,导致收费的标准、应收取的项目、服务的内容等模糊不清,也未办理收费许可证。州中院依法做出终审判决,驳回原告诉讼请求,维持原判。

  同样的事情发生在南京,某物业公司因增加治安护卫员,进行24小时巡逻,便贴出告示,告知全体业主(住户),将每户的物业管理费提高。物业管理公司在事先未征求业主意见的情况下,便擅自将物业管理费提高,一些业主对此十分不满,于是也出现拒缴物业管理费的现象。

  专家分析道,上述案例业主才入住半年,大厦很可能还未成立业主委员会,此时物业管理公司应通过其他途径征求业主意见。另一方面,业主入住半年就要调整物业管理费,这表明管理者制定大厦管理预算不够完善,原因可能是物业管理公司未能准确估计大厦的真实开支,以致因估计过低而出现赤字,也有可能公司未能预计到一些特殊的支出。例如,因人力资源短缺,管理员工的工资增加,直接增加管理开支的负担;或是入住初期,大厦一切设施处在保养期内,各种保养及维修费由建设单位负责,一旦保养期过后,各类设备维护保养由物业管理公司负担;此时准备不足以致经费超支等等。这些情况管理者都没认真考虑研究,便报送物价局审核,而物价局对每幢大厦、每个小区也并不十分了解,一旦物价局定出指导价后,物业管理公司再对物业管理收费进行修改,就会造成不好的影响。

  毫无疑问,物业管理公司未征求业主委员会同意,单方面提高服务收费标准,此做法欠妥。虽然有些地区管理公约明确规定物业管理公司通过成本核算,发现管理费收入确实不足,支出超过收入时,物业管理公司有权增加管理费,但在增加管理费时,应召开业主委员会,通报情况,征求意见,在获得同意的情况下实行。

  

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