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谁赶走了甲级物管?昆明物管风波记

2008-06-02 13:28【 】【我要纠错】  来源:

  2002年7月1日,昆明知名物管企业、为数不多的一家甲级收费物管公司被鬃花苑的开发商赶走,引起了业界的广泛关注,被称为物管风波。

  据了解,鬃花苑“客满”之后,这家物管公司对鬃花苑进行独立管理,“自苦自吃、略有盈余”,是率先实现“生活自理”的物管公司。有关部门领导曾经多次视察该公司,昆明的许多物管公司都曾经到该公司取经。

  如此优秀的物管公司被赶走,到底有什么“讲究”?

  是谁扮演了驱逐者的角色?

  有分析说,表面上看,是业主大会于6月16日晚间鼓掌通过赶走物管公司的实际上并不是如此。

  在这晚的业主大会上,开发商的代表表过3次态:“如果让新的公司来进行物业管理,一切已经存在的问题都好解决。”

  因为鬃花苑的业主对房屋质量的意见比较大,而物管公司无力回天,且这种意见已经公开化,开发商怕影响新楼盘的销售,不得不以自己新成立的物管公司取代原来的物管公司。

  按照目前通行的办法,既然是业主大会以不规范的办法——鼓掌通过——驱逐物管公司,那也应当由业主大会来选择新的物管公司,但事实上是开发商的代表越俎代庖了。

  鬃花苑的业主们不得不“就范”的原因很简单,那就是开发商的代表3次表态,似乎只有驱逐了原来的物管公司才能解决问题,否则就没有办法解决问题。而开发商的代表之所以要这样做,是因为自己的物管公司“好管”。

  但是,就在鼓掌通过由开发商代表回来接管物管的那一阵,业主们要开发商的代表表态,一是开发商什么时间来解决房屋质量问题,二是明确哪些财产是业主共有的,三是对设计及工程质量上的问题,包括电表“一表一户”的改造问题如何解决,四是如果网球场是租的,那租金由谁来付,五是新的物管工作什么时候开始。业主们还要求开发商的代表以书面的形式写下来,但开发商的代表没有这样做,使会场气氛陷入尴尬。

  一业主表示:“作为物管公司,有很多涉及工程质量的问题,它是没有办法解决的。开发商说来解决,但又没有做出书面的承诺,谁知道以后的情况将是怎样!”

  另一业主表示:“以赶走物管公司的办法来寻求妥协,这是不明智的。因为开发商和物管公司是两个不同的法人,它们间的争斗是正常的,物管公司才是维护业主利益的。而现在的问题是开发商的问题,或者说是开发商遗留的问题,只要开发商解决了这些问题,什么都好解决。如果开发商不解决这些问题,换哪家物管公司来都一样。”

  开发商不想办法不行

  开发商领导层的一位女士表示,吸取一期鬃花苑的教训,二期搞了个大修基金,开发商拿出房价的千分之二,住户拿出房价的千分之二,全部大约有三四百万,由工商银行托管,等业主委员会成立后,再移交给业主委员会管理。到时候,要修缮一些东西就方便得多。尽管大修基金还没有真正建立起来,但这种做法是积极的,至少是为业主考虑的。在物管上,成立了新的物管公司,负责一期和二期的管理。

  但对一期的物管问题,这位女士没有作更多的介绍。

  新的物管公司能解决问题吗?

  新的物管公司表示:“以前业主反映比较大的问题和比较多的问题,现在都正在逐渐解决,开发商拿了钱,事情就好办了。我们首先对业主进行了访问,发了咨询表,渗水的问题基本得到了解决。窗户也普遍进行了改造。”

  为什么自己的物管公司就能解决问题,而原来的物管公司就不能解决呢?说穿了,也就是开发商拿了钱。开发商为什么可以拿钱给自己的物管公司,而不拿给原来的物管公司呢?难道这里也有亲疏关系?

  按照法律关系来讲,原来的物管公司是独立法人,与鬃花苑的开发商的地位是平等的,一个法人是不能把另一个法人驱逐的。尽管这种驱逐借用了业主的掌声,蒙上了一层看上去比较合理的外衣。事实却不是这样,与原物管公司签订合同的是业主委员会,中止合同也应该由业主委员会来进行。而聘用新的物管公司也应该由业主委员会来聘用,而不是别无选择地要聘用开发商的物管公司。这里的道理很简单,只有用自己的物管公司,开发商才出钱。

  多年之后谁来买单?

  就物管公司被驱逐的问题,业内资深人士认为,这实际上是物管行业业已存在的一个严重问题,拿一句很浅显的话来说就是,几年以后甚至几十年之后谁来为物管买单?

  开发商为了把房子卖出去,不得不花力气促销,什么景观,什么物管,什么质量,什么概念,都是开发商打出的牌。在开盘入伙之后的若干年内,开发商每年都向物管公司支付一定的补偿,物管公司因此能够生存。但是,“断奶”之后,物管公司必须靠物业管理收入来求得生存和发展,那原来寻求补偿的部分也必然从物管费里来。这必然会导致两个结果,要么是物管质量下降,要么是物管费上扬。

  还有一个根本的问题,房屋一过保修期,工程质量问题才逐渐出现,巨额的维修费用由谁来出?从物管费中出么?

  像这家被赶走的物管公司一样,靠自己的服务和物管费用能够提供相当好的服务并能靠物管费生存和发展的公司,因为无力解决工程质量问题而不得不“淡出”的事,如果没有法律法规的保护,如果没有类似于“大修基金”之类的保障,恐怕还会层出不穷。

  

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