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“公约”引出一场官司

2008-06-02 11:49【 】【我要纠错】  来源:

  张先生入住位于顶层的新房后,未经开发商同意封了观景阳台并加了防护栏。开发商根据《物业公约》中约定的“为维持小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏”的约定,要求他拆除,张先生认为这房子是自己的,这是自己应有权利范围内的事,拒不拆除,于是开发商决定对张先生罚款1600元,张先生拒不交纳,不得已,物业公司对他采取了断水断电的“制裁”措施。在此期间,因为开发商在顶楼做了霓虹灯广告影响了张先生晚上休息,张先生便把霓虹灯的电源掐断了。最后,因双方纠纷无法解决,开发商把张先生告上了法庭。

  开发商提出的诉讼请求是:1、张先生拆除护栏并交纳罚款;2、张先生以后不得再破坏楼顶广告牌,并赔偿因破坏广告牌给开发商造成的损失;3、此案诉讼费用由张先生负担。张先生提出了反诉,他的诉讼请求是:1、开发商不得妨碍业主基于房屋所有权而采取的封闭阳台、窗户等维持居住安全的措施;2、赔偿因断水断电给自己造成的损失;3、开发商应拆除楼顶广告牌。若业主委员会同意在楼顶安装,开发商应把收入交业主委员会,并将其1/2付给顶层受影响最大的住户;4、此案诉讼费用由开发商负担。

  法院经审理后判决:1、开发商要求对张先生罚款的诉讼请求不予采纳;2、张先生拆除护栏;3、开发商经业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告,收益由物业公司和全体业主共有,分给顶层业主的比例为1/3;4、此案诉讼费用由双方各自负担一半。法院的判决是正确的。这个案子虽然简单,但里面反映出的问题并不少。

  小区物业管理公司是否有对业主的罚款权?当前,很多物业管理企业的心态和指导原则不对,物业管理者没有把自己当作是提供服务者,而是把自己当作了管理者,所以在工作中就有很多与其职能不符的做法,对业主进行随意罚款就是其中之一。

  从法律角度来讲,罚款就是一种行政处罚行为,而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外,所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为,那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据,不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定:“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”,而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织,不是行政机关,所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为,这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。

  但这并不是说物业管理公司对业主中侵犯其他多数人利益的个别“害群之马”就没有办法了。对业主的违约行为,物业管理公司依据物业管理公约或国家有关部门对物业管理的规定,使用违约金和赔偿金等方式到法院提起诉讼,请求法院执行,而不应采取断水、断电等措施。

  物业管理公司是否有权以业主不交物业管理费为由而停水、停电?在物业管理法律关系中,业主承担支付物业管理费的义务,享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中,责、权、利均应一致。履行了相关合同义务,就应该享有相应的权利,反之,则应按照合同的约定承担相应的责任,这就是责权利一致。

  张先生擅自封阳台,违反了物业公约。物业公司可按公约约定要求张先生承担责任。可以双方协商,也可以打官司。但张先生已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费,这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务,那么他就应该得到完善的物业管理服务,包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现,而其他人包括开发商则不能对这种权益进行侵害。物业管理公司用停水、电的方式迫使张先生拆除防护栏,则违背了其法定职责与义务,因为水电费由电力局和自来水公司管理,只要张先生按时交纳水电费,物业公司就无权停水停电。

  开发公司是否有在小区楼上发布广告并取得收益的权力。顶楼并非顶层业主的专有财产,它实际上是在为整个楼宇的用户服务,所以,顶楼是商品房的公共建筑部分,其产权由业主共有,是否设立广告应由业主委员会做出决定。因此,在楼顶上搭建广告牌,虽然是物业公司出面联系,但收益应由业主和公司共享。考虑到广告灯光问题给顶层业主可能造成一定影响,收益可多分配给他们一些。

  依据民法学理论,所有权有四项权能,即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能,就构成了对所有权人的侵害。相应的,在共有的情形下,应由共有人共同行使上述四项权能,部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下,擅自行使上述四项权能的,就构成了对共有人共有权的侵害。因此,开发商在楼顶上搭建广告牌获得收益,不是不可以,但应该征得业主委员会的同意。收益属于全体共有人所有,任何共有人都不能单独占有,非共有人更不能占有。

  

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