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业主租户齐发难物业公司怎么办?

2008-06-02 11:08【 】【我要纠错】  来源:

  北京鬃物业管理公司受某开发商委托为其管理一幢高级写字楼。日,业主与一租户发生冲突,后来越闹越凶。租户停付租金及物业管理费用达一个月,业主一气之下,给鬃物业管理公司正式传真,以委托人名义命令该公司切断对该租户办公室水、电、气、暖的供应,并要求鬃物管公司打开该租户门锁,将里面所有物品搬出,并称一切后果由业主承担。租户得知消息后,并不示弱,也以书面传真形式告知鬃物管公司,以物业使用人名义要求鬃物管公司严格履行物业管理职能,加强保安服务,严防任何闲杂人员进入办公室,一旦出现有人强行非法进入租户办公室的情况,定向政法机关控告鬃物管公司。鬃物管公司左右为难,他们想自己是受业主委托的,业主的话就是指令。因此,准备按业主要求的办,但又拿不准这样做是否妥当。

  律师答疑

  这桩纠纷虽然发生在北京,但在全国各地不少地方存在类似情况,所以这桩纠纷有一定的代表意义。

  该物业管理公司在此纠纷中处在“夹板”中,如果不恰当地偏向于任何一方,都有可能给自身招致不利后果,不仅会损害该公司商誉,甚至会深陷于业主与租户的纠纷之中。

  物业管理在我国发展较晚,加之立法滞后,所以至今国家没有法律对此作出规定。只有建设部一些法规及各地的地方法规对其有所涉及,但是这些法规几乎全部是有关于住宅小区,对于写字楼的物业管理而言,可以说几乎无法可依,就这要求从业人士在行事时不得不格外小心。

  按照现有的相关法规,物业管理公司不论是受业主委托也好、受管理委员会委托也好,都不应成为他人的附属与工具。物业管理公司是独立的企业法人,以提供物业管理经营服务为业务范围,与委托人之间是平等的民事主体关系。依据国家法规及相关契约开展物业管理服务,不可完全听命于他人。

  以北京为例,现有的《北京市居住小区物业管理办法》虽与上述纠纷中的写字楼情况不尽相符,但也可以参照引用。其中第十二条规定:“物业管理企业有权依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用;劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为。”第十五条规定:“房屋使用人应当遵守有关物业管理规定,按照规定使用房屋和其他公共设施,交纳有关费用,自觉维护小区内正常生活秩序和管理程序。”

  这样看来,无论业主与租户之间纠纷如何生成与演化,均与物业管理公司没有关系。只要租户交够一天的物业管理费用,就理应得到一天的物业管理服务。反之亦然。

  本纠纷中,租户已停止交费,也就不应再享受水、电、气、暖的供应及保安等物业管理服务。所以,该物业管理公司可以中断对租户的上述供应与服务。这并非是应业主的要求而为之,而是依据有关法规和物业管理公约等所为。

  但是无论如何,该物业管理公司决不能应业主要求把租户的门锁强行打开进入。如果说断水断电可以解释为是欠缴管理费的结果,但强行入室,清除物品,这是业主提前终止房屋租赁合同的表现,只能由业主来行使,在业主与租户之间矛盾没有协商解决或取得法律裁决依据前,该物业管理公司不能参与或协助业主的强行入室行为,否则,如果引起民事诉讼及刑事诉讼,无论业主如何声称对此事负责,相关后果及责任必由该物业管理公司部分或全部承担。

  该物业管理公司书面通知租户,指出因其不交物业管理费用,已无法得到相关物业服务,包括保安。所以,业主某些行为的后果,应由租户自己应付与承担。要求租户与业主尽快协商或通过法律途径解决问题。只有这样,才可以在法律上有效减少双方当事人对该物管公司的误解,减少其责任。

  

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