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2004年经济师考试中级房地产经济专业知识与实务试题

2005-07-27 00:00 来源:  纠错 打印 收藏    

  一、单项选择题(共60题。每题1分。每题的备选项中。只有1个最符合题意)

  1.在我国,商品房购买者拥有房屋的所有权及其占用范围内的土地( )。

  A.所有权     B.使用权

  C.收益权     D.抵押权

  2.在我国城市市区的土地属于( )所有。

  A.市政府         B.国家

  C.企业或个人     D.县政府

  3.下列物权中,属于担保物权的是( )。

  A.抵押权         B.永佃权

  C.地上权         D.地役权

  4.出让土地使用权是一种( )。

  A.物权            B.完全处分权

  C.完全收益权      D.完全占有权

  5.地租是土地所有者向土地使用杆让渡土地使用权时索取的( )。

  A.经营利润         B.正常利润

  C.平均利润         D.超额利润

  6.绝对地租形成的根本原因是( )。

  A.土地所有权的垄断

  B.土地位置的差异性和固定性

  C.农业资本有机构成低于工业资本有机掏成

  D.农业资本有机构成高于工业资本有机构成

  7.需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的( )和服务水平。

  A.最高购买力         B.最低购买力

  C.最高需要量         D.最低需要量

  8.韦伯的工业区位理论的核心是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算,找出( ),作为配置工业企业的理想区位。

  A.劳动力供给数量最低点

  B.劳动力供给数崴最高点

  C.工业产品的生产成本最低点

  D.工业产品的生产成本最高点

  9.已知某物业价格为3000元/平方米时,供给量为50万平方米。当价格为3500元/平方米时,供给量为55万平方米。该物业的供给价格弹性系数为( )。

  A.1.8          B.1.5

  C.1.0          D.0.6

  10.一般来说,容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业,供给价格弹性( )。

  A.较小         B.较大

  C.不变         D.等于

  11.下列关于国有土地使用权转让的说法巾,正确的是( )。

  A.土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让

  B.转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格

  C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的。市、县人民政府有优先购买权

  D.土地使用权转让时,土地使用权让合同载明的权利、义务不随之转移

  12.下列说法中错误的是( )。

  A.土地使用权出让是一种国家垄断行为

  B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则

  C.城市规划区内的所有土地都可能直接出让

  D.土地使用期限届满前一年,土地使用者可以申请续朔

  13.土地使用权出让金的支付方式是( )。

  A.一次支付          B.按照出让合同约定支付

  C.分期支付          D.依据受让人的资金状况支付

  14.下列关于土地使用权抵押登记的说法,错误的是( )。

  A.应登记被担保的金额

  B.应登记抵押权人的姓名或单位名称

  C.不必登记土地使用权价值

  D.办理土地使用权抵押登记不必交验抵押合同

  15.转让划拨土地使用权时。有批准权的人民政府准予转让的,应当由( )缴纳土地使用权出让金。

  A.转让方                      B.受让方

  C.转让方与受让方各半          D.转让方与受让方协商

  16.某地块以招标方式出让。截止开标时,只有M、N两家公司投标,M公司投标较早。N公司出价较高,M、N两家的投标文件都能满足招标文件的实质性要求,则应当( )。

  A.由M公司中标

  B.由N公司中标

  C.由能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准者中标

  D.重新招标

  17.某地块土地使用权挂牌出让时,只有M公司一家在挂牌期限内提出报价,挂牌截止时,N公司要求报价,且经现场竞价后。N公司提出的报价高于M公司,M、I、I两家公司的报价均高于底价,则( )。

  A.M公司为竞得人

  B.N公司为竞得人

  C.应重新挂牌

  D.由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人

  18.下列关于抵押土地使用权处分的说法中,不正确的是( )。

  A.抵押权人受偿之前应以处分所得金额支付处分抵押土地使用权的费用

  B.抵押权人受偿之前应从处分所得金额中扣除抵押土地使用权应缴纳的税费

  C.土地使用权设定抵押后。土地上新增的房屋可以依法连同抵押土地使用权一同处分

  D.处分抵押土地使用权所得金额不足以清偿抵押权人债务时,抵押权人有从新增房屋的处置金额巾获得优先受偿的权利

  19.下列统计指标中,描述某一市场调研变量集中趋势的是( ),它能衡量整个数据集合的中心位置。

  A.平均数               B.标准差

  C.频数分布             D.变差系数

  20.住宅市场中,如果供求比为120%,则表明( )。

  A.供过于求              B.供不应求

  C.需求潜力较小          D.供给量过大

  21.在房地产市场中。出于多幢办公楼集中分布而产生的效应称为( )。

  A.分散效应            B.集聚效应

  C.扩大效应            D.缩小效应

  22.对商业用房的需求是一种引致需求,其含义是对商业用房的需求最终取决于( )。

  A.商业经营者对经营空间的需求

  B.现有商业用房的市场保有量

  C.消费者对商业经营者所出售的商品和劳务的需求

  D.消费者距离商业经营者地址的远近程度

  23.当被考察的变量受到若干个因素影响时,研究人员往往通过改变其中某个或某几个因褒,来观察这些因素的变化对被考察的变量会产生什么样的影响。这种调研方法称为( )。

  A.询问法 B.访谈法

  C.观察法 D.试验法

  24.若判定某可比实例的成交价格比正常价格低5%,则交易情况修正系数为( )。

  A.0.950            B.0.952

  C.1.050            D.1.053

  25.某地区某类房地产2004年7月至11月的价格指数分别为76.6,85.0,89.2,92.5,98.1(以2004年1月为100)。其中某宗房地产2004年8月的价格为2000元/平方米,对其进行交易日期修正,修正到2004年11月的价格为( )元/平方米。

  A.1733             B.2000

  C.2308             D.2558

  26.某宗旧房地产的土地面积为100平方米,建筑面积为80平方米。土地的重新取得价格为500元/平方米,建筑物重置价为600元/平方米,建筑物成新率为70%o该宗房地产的评估价格为( )元/平方米。

  A.686 B.857.5

  C.1045 D.1100

  27.某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的,当时获得的土地使用年限为法定最高年限,至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元,资本化率为10%。该宗房地产目前的价值为( )万元。

  A.964.4           B.977.9

  C.1000            D.3500

  28.由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收人为( )。

  A.净收益         B.实际收人

  C.纯收入         D.有效毛收入

  29.熟地价值=开发完成后的房地产价值一( )一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。

  A.将生地开发成熟地的成本

  B.由生地建成房屋的开发成本

  C.由毛地建成房屋的开发成本

  D.由熟地建成房屋的开发成本

  30.某人拥有一套价值20万元的住房,若要求按年收益率15%出租。则年租赁净收入应为( )万元。

  A.2.0              B.2.5

  C.3.0              D.3.5

  31.某人需在第-三年来归还12万元借款,拟在每年年初按年利率4%存人一笔等额款项,此款项金额应为( )万元。

  A.3.50             B.3.70

  C.3.84             D.4.00

  32.甲公司拟将乙公司正在经营的旅馆接受开发成为参观继续营业,预计每年将节约成本8万元,该项目的寿命尚有20年,资本的利率为10%,则该项目合适的初期投资为( )万元。

  A.70.6             B.75.4

  C.79.8             D.84.0

  33.某房地产投资项目的初始投资为3000万元,每年的净现金流量为1200万元,若基准收益率为12%,则该项目的动态投资回收期为( )年。

  A.3.15             B.2.75

  C.2.50             D.2.23

  34.某房地产卡发公司现有资金1600万元,欲开发甲、乙、丙、丁四个独立的项目,各个项目的投资额和净收益见下表,项目的开发期限均为一年。该公司将奖金用于其它机会的利率可达14%,则该公司宜选择( )项目。

项目  投资额  净收益 
甲  400  48 
乙  400  60 
丙  400  80 
丁  400  52 

 A.甲、乙、丙和丁          B.乙、丙和丁

  C.乙和丙                  D.丙

  35. 某房地产开发公司开发一住宅小区,已知该项目的固定成本费用为4000万元。住宅平均售价为5000元/平方米。单位产品可变成本为3000 元/平方米。则需开发的保本面积为( )

  平方米。

  A.14300             B.16000

  C.20000             D.22400

  36.在房地产开发项目论证设计阶段,投资的主要风险是( )。

  A.通货膨胀及不可预料事件的发生

  B.资本结构的变化对未来收益产生影响

  C.市场研究与项目评估分析和预测的准确性

  D.承包商对项目控制与管理能力

  37.房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和( )。

  A.经营风险           B.业务风险

  c.信用风险           D.利率风险

  38.房地产投资风险,按其产生原因可分为自然风险、社会风险和( )。

  A.市场风险           B.经营风险

  C.生产风险           D.决策风险

  39.房地产开发商由于筹资及财务状况不良,不足以维持企业偿债能力而产生的风险称为( )。

  A.利率风险           B.业务风险

  C.财务风险           D.信用风险

  40.形成房地产投资金融风险的金融政策因素是( )。

  A.购买力不足          B.银行催还货款

  C.紧缩银根           D.提高所得税率

  41.采用融资策略防范房地产投资风险的主要手段是( )。

  A.建立风险基金

  B.发行股票

  C.向银行贷款

  D.寻找合伙人

  42.在房地产开发项目可行性研究中,投资机会研究的精度与初步可行性研究的精度相比较( )。

  A.相同                B.前者是后者的3倍

  C.后者更高            D.前者是后者的2倍

  43.利息是房地产开发财务费用的重要部分,其计算基础一般为( )。

  A.自有资金            B.自有资金和从银行借贷的资金

  C.借贷资金            D.所有投资

  44.建筑安装工程费、附属工程费、( )属于房屋开发费。

  A.前期工程费          B.规划设计费

  C.管理费              D.室外工程费

  45.按照开发规模,房地产开发可分为( )。

  A.单项开发和综合开发              B.单项开发和集中成片开发

  C.综合开发和小区开发              D.综合开发和集中成片开发

  46.某居住小区,居住建筑用地50000平方米,其中绿化面积率30%,建筑基底总面积10000平方米,平均层数为8层。该小区建筑容积率为( )。

  A.2.3                   B.0.63

  C.1.6                   D.0.2

  47.对南方炎热城市而言。下列居住区规划布局形式中不适宜的是( )。

  A.行列式布置           B.混合式布置

  C.周边式布置           D.自由式布置

  48.下列选项中不属于居住区规划基本内容的是( )。

  A.拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式

  B.拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式

  C.拟定有关经济技术指标和造价估算

  D.拟定远期发展方向及城市道路宽度、坡度、横断面形式

  49.房地产市场营销应当以( )为出发点。

  A.房地产商品的需求            B.企业的经营目标

   C.土地规划利用条件            D.房地产商品的特征

  50.在房地产委托代理方式中。受限制较大的代理方式是( )。

  A.总代理                  B.指定代理

  C.委托代理                D.特殊代理

  51.某房地产项目采用成本加成定价法确定的售价是1650万元,若预期成本利润帛为10%,则该项目总成本为( )万元。

  A.1485                    B.1490

  C.1500                    D.1815

  52.房地产销售中。采用现金折扣策略的主要目的是( )。

  A.增加销售量              B.降低买方的风险

  C.促销                    D.鼓励购房者及早付现

  53.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表不得多于成员总数的( )。

  A.1/2                     B.2/3

  C.1/3                     D.1/4

  54.下列费中,应当计人物业管理服务成本的是( )。

  A.物业共用部位的大修费用

  B.物业共用部位的中修费用

  C.物业共用部位的小修费用

  D.共用设施的改造费用

  55.物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位委托物业管理食业向业主收取费用,物业管理企业( )向业主收取手续费。

  A.不可以

  B.经业主委员会投票表决同意后可以

  C.经业主委员会授权后可以

  D.经这些肌位同意后可以

  56.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的,保险人可以先按合同向投保人赔偿,然后代表投保人向“第三者”行使索赔权。这种权利称为( )。

  A.反诉权            B.代位求偿权

  C.代理权            D.追溯权

  57.住房公积金货款在本质上是一种( )。

  A.信用货款          B.信托货款

  C.基金货款          D.委托货款

  58.某人采用等本金还款抵押货款方式货款12万元,分10年摊还,年利字为6%,则每月偿还本金额为( )元。

  A.1000              B.1132

  C.1332              D.1568

  59.采用周定利率等额还款方式还款时,( )。

  A.利息占分期的比重保持不变

  B.利息占分期的比重逐期增加

  C.每月还款本金逐渐增加

  D.每月还款本金逐渐减少

  60.根据《中华人民共和同担保法》,下列财产可以设定抵押权的是( ),

  A.已依法公告列人拆迁范围的房地产

  B.权属有争议的地严

  C.列入文物保护的建筑物

  D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权

  二、多项选择题(共加题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选。本题不得分;少选。所选的每个选项得0.5分)

  61.级差地租是指由于( )而形成的差别地租。

  A.土地所有权鉴断           B.土地肥力不同

  C.土地相对位置不同         D.土地开发程度不同

  E.土地所有权与使用权分离

  62.菜房地产的供给缺乏弹性,则该房地产的供给价格弹性系数可能为( )。

  A.0.5

  B.0.8

  C.0.9

  D.1.8

  E.1.9

  63.下列说法中正确的足( )。

  A.土地使用者只有在取得土地使用权两年后方可申请变更出让合同

  B.在取得土地使用权出让人的同意后,上地使用者可以改变土地用途

  C.要改变上地用途必须重新签订土地使用权出让合同。原合同同时作废

  D.改变土地用途后,土地使用权出让金需要相应调整

  E.在土地使用权出让合同履行过程中出现当事人双方违约,可以解除出让合同

  64.下列关于土地使用权抵押的说法中,正确的是( )。

  A.土地抵押权从属于债权,随债权的转移尔转移

  B.抵押权可以依法转让并需要签订转让合同

  C.抵押权转让时,应当办理抵押权变更登记

  D.抵押权转让后,抵押的土地可以出租且不必经抵押权人同意

  E.土地使用权的抵押自办理公证之日起生效

  65.在了解居民的购房意向、确定项目潜在市场规模时,可以使用的调研方法有( )。

  A.入户询问法             B.人群试验法

  C.路上拦截法             D.经理询问法

  E.邮寄询问法

  66.商业用房市场调研中。抽样时一般采取专家意见法确定“典型性”的标准,常见的典型性标准有( )。

  A.所有权            B.利润串

  C.经营领域          D.规模

  E.区位

  67.下列说法中正确的是( )。

  A.交易实例肯定是可比实例

  B.可比实例肯定是交易实例

  C.交易实例不一定是可比实例

  D.交易实例应当是真实的

  E.可比实例应当是真实的

  68.收益性房地产价值的高低取决于( )。

  A.过去净收益的大小

  B.过去投入的开发成本的高低

  C.未来收。益期限的长短

  D.未来净收益的大小

  E.获得净收益的可靠性

  69.下列关于现金流量指标和利润指标的说法中,正确的是( )。

  A.固定资产购置和建造费用支出属于现金流出量

  B.核算利润时每年所提折旧需用现金支付

  C.经营期内尚未收回的欠款直接反映在现金流量中

  D.现金流量大小的确认较为客观

  E.流动资金投入与网收在利润核算中并不直接反映

  70.通过分析房地产食业的现金流量表,可以得到的信息有( )等。

  A.企业资金的主要来源与用途

  B.食业的各种债务情况

  C.企业的理财政策

  D.企业发展的潜力

  E.企业固定资产折旧

  71.使用概率来预测房地产项目经济效果的不确定因素。常采用一些相对量来描述,其指标包括( )。

  A.风险度              B.生存风险度

  C.风险效应值          D.经营安全率

  E.贡献率

  72.房地产投资风险中属于意外性风险的有( )等。

  A.环境污染            B.政治动荡爆发战争

  C.经营条件恶化        D.价格大幅度波动

  E.发生自然灾害

  73.反映城市土地开发强度的指标通常有( )。

  A.建筑覆盖率            B.单位土地面积人口数

  C.建筑高度              D.单位土地面积投资额

  E.建筑容积-率

  74.土地使用权出让金可以依据城市基准地价,根据项目用地的( )等因素修正得到。

  A.开发成本             B.用地单位

  C.用途                 D.使用年限

  E.容积率

  75.房地产营销方式包括( )等。

  A.自然代理             B.委托代理

  C.法定代理             D.自行租售

  E.联合开发

  76.在房地产促销方式中,公共关系促销的主要特点有( )。

  A.公共关系是从公众利益出发的

  B.主要目的是树立企业形象

  C.效果具有滞后性

  D.目标具有功利性

  E.对象具有广泛性

  77.业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得( )的同意后,按照规定办理相关手续。

  A.相关业主         B.建设单位

  C.业主大会         D.业主委员会

  E.物业管理企业

  78.物业服务合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括( )等。

  A.物业维修、更新费用的财务管理

  B.物业档案资料的保管

  C.物业管理企业的员工工资

  D.电梯,水泵等房屋设备的运行服务

  E.环境绿化、卫生服务

  79.办理房地产抵押登记,房地产管理部门需对抵押物进行审查,其内容包括( )。

  A.抵押权人是否拥有房地产产权

  B.抵押物是否符合进人抵押市场的条件

  C.抵押物是否已经抵押

  D.抵押物权证的真伪

  E.抵押物是否已经估价

  80.缴存住房公积金的职工,可以提取职工住房公积金账户内存款余额的情况有( )。

  A.建造自住房          B.大修自住住房

  C.离休或退休          D.偿还购房贷款本息

  E.购买家用小汽车

  三、案例分析题(共20题。每题2分。由单选和多选组成。错选。本题不得分;少选,所选的每个选项得O.5分)

  (一)

  某房地产开发公司拥有一块面积为8500平方米的开发用地,规划为居住或商业用途。公司安排市场研究部进行研究,提出了如下研究目标:一是该块土地的最佳开发时机,二是近期开发的市场销售状况。按照公司安排,市场研究部组织人员分头实施,甲员工认为当前住宅市场状况较好,商业不太景气,于是到当地图书馆找了大量有关住宅市场发展状况的二手资料,对近期杂志上不同人士的观点进行了总结,,丙组织了行业内的几个专家开了座谈会。其中有80%的专家认为未来两三年内市场潜力巨大。于是,公司认为当前是开发住宅的最佳时机。

  81.该公司确定的研究目标存在的问题是( )。

  A.仅进行了定性调研

  B.仅确定了分折住宅市场状况

  C.没有将最佳开发方向作为研究目标

  D.仅研究了二手资料

  82.甲员工在调研中所犯的错误是( )。

  A.主观地认为商业用途缺乏市场潜力

  B.没有对本地块的竞争性项目进行分析

  C.末对购房者需求做出估计

  D.对购房者对住宅户型的态度了解不够

  83.如果该公司准备开发普通住宅。在估计该区域市场需求水平时,下列调研方法中较为合适的是( )。

  A.观察法               B.人户询问法

  C.路上拦截法           D.电话询问法

  (二)

  柴市土地行政主管部门拟采用招标方式出让一幅工业用地。但投标截止日期前仅有A公司投标,重新招标后仍然只有A公司投标,于是土地行政主管部门决定与A公司协议出让该地块。

  84.该市新增建没用地有偿使用费为300元/平方米,该幅地块的征地(拆迁)补偿费约合200元/平方米,各种税费之和约合50元/平方米,该幅地块所在地段的基准地价为800元/平方米,则该幅地块的协议出让价格可能为( )元/平方米。

  A.700             B.680

  C.550             D.500

  85.若该幅用地为商业用途,采用招标方式出让,两次招标后仍然只有A公司投标,则土地行政主管部门( )。

  A.可以采用挂牌方式出让

  B.可以采用拍卖方式出让

  C.可以采用协议方式出让

  D.在A公司可以满足招标文件的实质性要求的情况下,可以宜布A公司中标

  86.下列情况中,土地供应可采用协议出让方式的是( )。

  A.同一块仓储用地只有两个意向用地者

  B.同一块工业刚地只有两个意向用地者

  C.同一块市政用地只有一个意向用地者

  D.同一块旅游用地只有一个意向用地者

  (三)

  甲向乙购买一栋别墅,七地面积200平方米。建筑面积300

  平方米,甲乙双方在合同中写明,甲付给乙150万元,买卖中涉及的税费均由甲负担。据悉。该地区房地产买卖I}|应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。甲首期付款45万元,剩余金额105万元采用抵押贷款方式付款。假设银行抵押货款年利率为6%。

  87.该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。

  A.140.19             B.150

  C.157.89             D.161.29

  88.该栋别墅的容积率为( )。

  A.0.5                B.0.6

  C.0.7                D.1.5

  89.根据《城市房地产管理法》,房地产抵押合同自( )之日起生效。

  A.抵押公证          B.签订

  C.抵押登记          D.实际贷款

  90.若甲选择10年期按月等本金还款方式还款。则第5个月的还款额为( )元。

  A.13 781            B.13 825

  C.23 78l            D.35 000

  91.对于等本金还款抵押货歉,下列说法中正确的是( )。

  A.每月还款额先大后小

  B.每月支付奉金是均等的

  C.每月偿还利息越来越多

  D. 还款的方式符合居民的收入水平不断增长的实际情况。

  (四)

  某房地产开发公司开发一高层住宅,该项目预计投资3000万元,其中自有奖金2000万元,公司能以年利率8%后的贷款,贷款最高限额为3000万元,其现金流量见下表,基准收益率为10%.

  单位:万元

年份  0  1  2  3  5  6 
现金流入        1400  1400  1600  1600 
现金流出  2000  1000  100  100  100  100 

 注:现金流出未计入偿还贷款本息

  92.该项目的投资回收期为( )年

  A.3.0             B.3.27

  C.3.83            D.4.0

  93.该项目第四年初和第四年末的净现金流量分别( )万元。

  A.977和1300          B.1024和1300

  C.1300和1500         D.977和1500

  94.该项目的净现值为( )万元。

  A.188.81          B.496.74

  C.858.10          D.1097.90

  95.该项H的内部收益率( )。

  A.大于25%

  B.小于25%,大于20%

  C.小于20%,大于基准收益率

  D.小于基准收益率

  96.该项目至少支付利息( )万元。

  A.80            B.166

  C.240           D.360

  (五)

  某居住区总建筑面积为50平方米,其巾居住建筑总面积为30平方米,居住建筑基底面积4公顷;居住区总占地而积l0公顷,其中居住建筑用地面积5公顷,居住人口为15 000人。

  97.该居住区的居住建筑面积密度为( )平方米/公顷。

  A.30 000            B.50 000

  C.60 000            D.75 000

  98.该居住R的居住建筑密度为( )。

  A.50%              B.60%

  C.75%              D.80%

  99.该居住区规划应满足的基本要求是( )。

  A.安全要求          B.美观要求

  C.经济要求          D.文化要求

  100.该居住区的入口净密度为( )人/公顷。

  A.1500              B.3000

  C.500               D.3750

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